Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
Soweit ein Formularmietvertrag vorliegt, ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 03.06.1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 a; vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02) „eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Nr.1 BGB) unwirksam“.
In § 5 (4) sowie § 8 Ihres Mietvertrag ist eine derartige Regelung aufgenommen. Auch wenn Ihr Mietvertrag keinen Fristenplan enthält, so wird doch insgesamt von einer regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgegangen.
In Formularmietverträgen über Wohnräume führt außerdem die hier vorliegende Kombination einer Endrenovierungsklausel mit der an sich zulässigen (nicht an starre Fristen gebundene) Verpflichtung zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235).
Die Renovierungspflicht in Ihrem Mietvertrage ist daher insgesamt unwirksam, sofern hier nicht die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt worden sind.
Führt ein Mieter nicht geschuldete Renovierungsarbeiten durch, kommt zwar grundsätzlich trotzdem ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Frage.
Ist die Reparaturverpflichtung aber unwirksam, kann ein Anspruch nur bestehen, wenn durch die mangelhafte Schönheitsreparatur ein zusätzlicher Aufwand des Vermieters entsteht (so LG Frankfurt NJW-RR 2001, 372 m.w.N.).
Unter den oben genannten Voraussetzungen darf der Vermieter die Kaution somit allenfalls für zusätzlich erforderliche – über das nach dem Grad der Abnützung erforderliche Streichen der Wände hinaus gehende – Arbeiten zurückbehalten.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Beurteilung des Falles an die Hand geben.
Für eine abschließende Beurteilung müssten der Mietvertrag und die Umstände des Zustandekommens insgesamt geprüft werden, was allerdings nicht im Rahmen Ihrer Anfrage erfolgen kann.
Gleichwohl stehe ich Ihnen zunächst für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Soweit ein Formularmietvertrag vorliegt, ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 03.06.1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 a; vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02) „eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Nr.1 BGB) unwirksam“.
In § 5 (4) sowie § 8 Ihres Mietvertrag ist eine derartige Regelung aufgenommen. Auch wenn Ihr Mietvertrag keinen Fristenplan enthält, so wird doch insgesamt von einer regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgegangen.
In Formularmietverträgen über Wohnräume führt außerdem die hier vorliegende Kombination einer Endrenovierungsklausel mit der an sich zulässigen (nicht an starre Fristen gebundene) Verpflichtung zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235).
Die Renovierungspflicht in Ihrem Mietvertrage ist daher insgesamt unwirksam, sofern hier nicht die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt worden sind.
Führt ein Mieter nicht geschuldete Renovierungsarbeiten durch, kommt zwar grundsätzlich trotzdem ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Frage.
Ist die Reparaturverpflichtung aber unwirksam, kann ein Anspruch nur bestehen, wenn durch die mangelhafte Schönheitsreparatur ein zusätzlicher Aufwand des Vermieters entsteht (so LG Frankfurt NJW-RR 2001, 372 m.w.N.).
Unter den oben genannten Voraussetzungen darf der Vermieter die Kaution somit allenfalls für zusätzlich erforderliche – über das nach dem Grad der Abnützung erforderliche Streichen der Wände hinaus gehende – Arbeiten zurückbehalten.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Beurteilung des Falles an die Hand geben.
Für eine abschließende Beurteilung müssten der Mietvertrag und die Umstände des Zustandekommens insgesamt geprüft werden, was allerdings nicht im Rahmen Ihrer Anfrage erfolgen kann.
Gleichwohl stehe ich Ihnen zunächst für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt