Nebenkostenabrechnung, Aufrollung aus letztem Abrechnungszeitraum

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Antwort auf Ihre FRage ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB.

Dieser lautet:

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Grundsätzlich ist es also dem Vermieter verwehrt nach 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch eine Nachforderung geltend zu machen. Er kann also nach Ablauf von 12 Monaten nach einem Abrechnungszeitraum, für diesen kein Geld nachfordern, auch nicht, wenn Fehler in der Abrechnung enthalten waren.

Diese Abrechnungsfrist nennt man auch Ausschlussfrist. Korrekturen der Abrechnung zu Gunsten und zu Lasten des Mieters sind nur solange zulässig, wie diese Frist noch läuft. Ist die Ausschlusssfrist vorbei, so ist es dem Vermieter nicht erlaubt den Mieter durch eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung nachteilig zu belasten ( vgl. BGH, Urteil v. 12. 01. 2011, Az.: VIII ZR 296/09).
Folglich dürfen auch Fehler, die der Abrechnung zu Grunde lagen, nicht zu einer Mehrforderung in weiteren Zeiträumen gegen den Mieter führen, also gerade nicht aufgerollt werden.

Anders kann dies nach dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB nur zu sehen sein, wenn der Vermieter den Fehler in der Abrechnung nicht zu vertreten hat, allerdings schreiben Sie, dass die Schätzung aufgrund eines Fehlers Ihres Vermieters zu Stande kam. Somit ist er nach Ablauf von 12 Monaten mit jeder Nachforderung bezüglich des alten Abrechnungszeitraums ausgeschlossen, er darf diese auch nicht als " in Summe stimmt es ja" tarnen. Man mag nach Treu und Glauben ( § 242 BGB) auch eine Nachforderung, dann als berechtigt ansehen, wenn der Mieter den Fehler in der Abrechnung positiv kannte. Sie schreiben aber, dass er Ihnen mangels Prüfung der Rechnung nicht aufgefallen ist. In allen anderern Fällen wird das Vertrauen des Mieters, auf eine korrekte Abrechnung, aus der nichts nach- oder zurückgefordert werden kann, geschützt. Sie zahlen also für den neuen Abrechnungszeitraum nur das, was Sie auch verbraucht haben, denn sonst hätten wir eine versteckte Nachzahlung.

Zwar kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung in der Tat zu Lasten des Mieters berichtigen, aber eben nur "auf dem Papier". Denn eine Belastung, wie eine Zahlungspflicht des Mieters darf damit nicht einhergehen. Der Vermieter kann also nichts nachberechnen oder sich durch die stimmige Summe dazu verleiten lassen. Der Mieter darf darauf vertrauen, nach Ablauf der Ausschlussfrist am Ende der Abrechnungsperiode nichts nachzahlen zu müssen.

Fazit: Der Vermieter muss im neuen Abrechnungszeitraum über die neunen Abrechnungseinheiten korrekt abrechnen, alte Fehler dürfen nicht über eine Nach- oder Mehrforderung ausgeglichen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen