Nebenkosten für Kellerraum, gewerbliche Vermietung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten, hier gilt im Prinzip beide Parteien haben ein wenig Recht.

Zunächst möchte ich voranstellen, dass auch für einen Keller Nebenkosten erhoben werden dürfen. Insbesondere auch im Gewerberaummietrecht, denn hier kommt es i.d.R. auf die Nutzfläche und den vertraglichen Vereinbarungen an. So unterscheidet man zwar zwischen Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Nutzfläche gleichwohl dennoch können diese Nebenkosten bzw. einer darauf entfallenen Umlage unterliegen. Kellerräume werden im Gewerbe regelmäßig als Nutzfläche zugeordnet. Werden die Nebenkosten auf die vermietete Nutzfläche umgelegt, dann können die Keller- und Lagerräume daher auch Bestandteil der Abrechnung sein.

§ 2 WoFlV ist hier vorliegend nicht einschlägig, da es sich um Gewerberaum und nicht Wohnraum handelt. Daher können die Parteien auch eine Abrechnung nach der tatsächlichen Nutzfläche vereinbaren, wozu eben auch Keller- und Lagerräume zählen.

Hierbei muss aber danach differenziert werden, ob Nebenkosten hinsichtlich dem Keller erst einmal grundsätzlich vereinbart sind. Dies kann ich aus den bisherigen Informationen nicht zweifelsfrei erkennen. Sind insoweit im Nachtrag keine Nebenkosten oder deren Umlage vereinbart scheidet die Abrechnung von Nebenkosten m.E. für den Keller aus.

(Gerne können Sie mir die Unterlagen auch zu senden, damit ich diese prüfen kann)

Hinsichtlich den abzurechnenden Nebenkosten können aber auch nur solche umgelegt werden, welche tatsächlich entstehen. Fixkosten, wie Grundsteuer, Allgemeinstrom, Versicherung, Müllgebühren, im Gewerbe auch Hausverwaltung wenn vereinbart etc. fallen i.d.R. darunter.

Verbrauchskosten jedoch nur insoweit, wie Sie tatsächlich anfallen.

Im vorliegenden Sachverhalt bedeutet dies, dass sofern der Raum nicht beheizbar ist keine Heizkosten umgelegt werden können, gleiches gilt für Wasser & Abwasser, wenn kein Wasseranschluss vorhanden ist. Hier darf nur die konkrete beheizte Fläche berücksichtigt werden.

Bei den Stromkosten wird dies problematischer. Allgemeinstrom für Licht wäre insoweit umlegbar. Separater Strom dagegen wohl nicht, wenn keine Stromabnahmemöglichkeit besteht, wobei hier gesonderte Regelungen vereinbart werden können.

Ohne Kenntnis der Vertragsunterlagen ist meine Einschätzung daher erstmal recht allgmein gehalten, jedoch haben Sie als auch der Vermieter teilweise Recht. Um den Sachverhalt abschließender und konkreter prüfen zu können, können Sie mir gerne via Email oder Upload eine Abschrift des Mietvertrags, der Nachtragsvereinbarung zum Kellerraum als auch der Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen