Mietvertrag Immobilie, Eigentümer möchte doch nicht mehr vermieten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn ein Mietvertrag – gleich ob schriftlich oder mündlich – wirksam zustande kommt, begründet dies ein schuldrechtliches Dauerschuldverhältnis mit bindender Wirkung für beide Seiten. Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, während der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Wenn also ein Mietvertrag über eine Immobilie unterzeichnet wurde, die derzeit vom Vermieter noch bewohnt wird, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Immobilie zum vereinbarten Mietbeginn in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben.

Ein Rücktrittswunsch des Vermieters, weil er doch nicht ins Ausland gehen möchte und die Immobilie selbst nutzen will, stellt keinen anerkannten Rücktrittsgrund dar. Ein Rücktrittsrecht müsste ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sein (§ 349 BGB i.V.m. § 323 BGB für gegenseitige Verträge). Fehlt eine solche Regelung – wovon nach Ihrer Schilderung auszugehen ist –, ist der Vermieter zur Einhaltung des Vertrages verpflichtet. Ein einseitiger Rücktritt oder eine Verweigerung der Übergabe wäre vertragswidrig und könnte Sie zu Schadensersatz berechtigen.

Sollten Sie auf Grundlage des Mietvertrags Ihre derzeitige Wohnung kündigen, Umzugsvorbereitungen treffen oder sonstige Dispositionen treffen (z. B. Maklerkosten, Möbelkauf etc.), wären dies adäquate Folgeschäden, die nach §§ 280, 281 BGB vom Vermieter zu ersetzen wären, sofern er seine Leistung – die Übergabe der Mietsache – nicht erbringt. Voraussetzung wäre die Pflichtverletzung (Nichterfüllung des Mietvertrags), ein daraus resultierender Schaden und ein Vertretenmüssen, welches hier gegeben wäre, da der Vermieter ohne rechtfertigenden Grund die Erfüllung des Vertrages verweigert.

Eine sogenannte „Zeitmietvertrag" im Sinne des § 575 BGB ist nur dann wirksam, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt und dieser im Mietvertrag konkret benannt wird (z. B. Eigenbedarf, geplanter Umbau). Eine bloße Vereinbarung „3 Jahre Mindestmietdauer" ist ohne Befristungsgrund rechtlich unwirksam, führt dann jedoch in der Regel zur Entstehung eines unbefristeten Mietverhältnisses mit gesetzlicher Kündigungsfrist (§ 573c BGB). Wird jedoch ein Kündigungsverzicht beider Seiten für drei Jahre vereinbart, so ist dies zulässig. Der Unterschied ist juristisch erheblich.

Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre ist grundsätzlich wirksam. Zwar hat der Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, jedoch kann dieses Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung beschränkt werden. Eine entsprechende Regelung wäre also wirksam und bindend, insbesondere wenn sie ausdrücklich und individuell ausgehandelt wurde.

Ein mietvertraglich eingeräumtes Vorkaufsrecht an der Immobilie ist rechtlich möglich und wirksam, bedarf jedoch einer klaren vertraglichen Ausgestaltung. Es handelt sich um eine schuldrechtliche Vereinbarung, aus der sich im Falle eines Verkaufs an Dritte ein Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags zu gleichen Bedingungen ergibt (§ 463 BGB analog). Empfehlenswert ist, das Vorkaufsrecht notariell zu beurkunden und ggf. im Grundbuch eintragen zu lassen, um es gegenüber Dritten abzusichern.

Was eine Mietpreisanrechnung im Falle späteren Erwerbs betrifft, so ist dies vertraglich ebenfalls regelbar. Solche Vereinbarungen sind wirksam, sofern sie klar und eindeutig sind. Ein Beispiel: „Im Falle eines Kaufs innerhalb von drei Jahren ab Mietbeginn werden 50 % der gezahlten Nettokaltmiete auf den Kaufpreis angerechnet." Hier ist insbesondere auf steuerliche und finanzielle Klarheit zu achten. Empfehlenswert ist, dies separat zu regeln, etwa in einem Optionsvertrag oder einem Vorvertrag zum Kauf.

Sie sollten also darauf drängen, dass der Mietvertrag in schriftlicher Form klar und rechtssicher formuliert wird und insbesondere:

• eine verbindliche Regelung zur Mindestmietdauer oder Kündigungsverzicht enthält,
• einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für drei Jahre regelt,
• Ihre Dispositionen berücksichtigt (z. B. durch Vertragsstrafen oder Schadensersatzpflicht bei Nichterfüllung),
• eine etwaige Kaufoption sowie Anrechnung der Miete rechtsverbindlich gestaltet.

Sollten Sie bereits vor Unterschrift Zweifel an der Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht haben, ist äußerste Vorsicht geboten. In solchen Fällen empfiehlt sich die Hinterlegung entsprechender Vertragsstrafen oder Sicherheiten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen