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Kündigung eines Mietvertrages durch den Eigentümer, der nicht Vermieter ist.

| 19.07.2010 15:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Guten Tag,

ein Ehemann der NICHT der Eigentümer einer Mietwohnung ist,
hat in "guten Zeiten" einer Ehe, den Mietvertrag AUF SEINEN NAMEN,
mit einem fremden 3.Mieter geschlossen.

Dieser Vorgehensweise deckte sich damals mit dem Einverständnis der Ehefrau. (Eigentümerin)

Eigentümer der Wohnung war und ist, wie schon oben genannt, die Ehefrau.

Jetzt kündigt die Ehefrau (Eigentümerin) fristgerecht und schriftlich den Mietern die Wohnung, wegen Eigenbedarfs da nunmehr die "schlechten Zeiten" der Ehe anbrechen.

Der Mieter mißachtet/widerspricht dieser Kündigung, da die Ehefrau (Eigentümerin) NICHT Vertragspartnerin des Mietvertrages ist, den ja der Ehemann damals abgeschlossen hat.

Der Ehemann, der den Mietvertrag damals abgeschlossen hat, tut NICHTS, und ist auch nicht zu einer Kündigung zu bewegen, da er die Wohnung ja nicht benötigt.

Meine Fragen:

Ist die Mißachtung/Widerspruch gegen die Kündigung der Eigentümerin durch die Mieter rechtens und somit zu beachten ?

Falls ja, wie muss/sollte die Eigentümerin vorgehen, damit die Kündigung gegenüber den Mietern Rechtswirksamkeit erlangt ?!

Danke für Antwort .....

Sehr geehrter Fragesteller,

die Mieter haben Recht, wenn Sie der Eigentümerin entgegenhalten, dass Sie einen Mietvertrag mit ihrem Ehemann geschlossen haben, der nach wie vor wirksam ist, und den Auszug verweigern.

Ich verstehe die vertraglichen Verhältnisse so, dass zwischen den Eheleuten ein Leihvertrag bezüglich der Wohnung besteht. Der Ehemann war berechtigt, die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung zu nutzen, ohne der Ehefrau ein Entgelt zu zahlen. Dann hat er mit den Mietern einen Untermietvertrag geschlossen. Er ist nicht als Vertreter der Ehefrau aufgetreten. Wenn ich Sie hier falsch verstanden habe, bitte ich im Rahmen der Nachfragefunktion um Mitteilung.

Den Leihvertrag kann die Ehefrau gemäß § 605 BGB kündigen, wenn sie infolge eines nicht vorgesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf. Nach Ihrer Mitteilung besteht Eigenbedarf aufgrund der Trennung der Eheleute, so dass die Ehefrau berechtigt ist, den Leihvertrag durch eine Erklärung gegenüber dem Ehemann zu kündigen. Die Kündigung sollte per Einwurfeinschreiben versandt werden, alternativ besteht die Möglichkeit, sich den Erhalt vom Ehemann auf einer Kopie quittieren zu lassen oder einen Zeugen hinzuziehen.

Eine besondere Frist für die Rückgabe der Wohnung ist dem Ehemann nicht einzuräumen, auch wenn dieser gegenüber den Mietern für die dann seinerseits auszusprechende Kündigung an bestimmte Fristen gebunden ist. Allerdings darf die Rückforderung nicht zur Unzeit erfolgen. Es kann kaum erwartet werden, dass die (Unter-)Mieter z.B. bereits am nächsten Tag nach Übergabe der Kündigung an den Ehemann ausgezogen sind, daher sollte eine Frist von einigen Wochen belassen werden. Dass der Ehemann sich gegenüber seinen Mietern dann schadenersatzpflichtig macht, weil er über den Termin hinaus zur Überlassung der Wohnung verpflichtet ist, ist dann sein Problem.

Nach Beendigung der Leihe kann die Ehefrau die Sache auch von den Mietern unmittelbar zurückfordern, § 604 Abs. 4 BGB, d.h. die Mieter auf Herausgabe verklagen. Ggf. macht es Sinn, im Rahmen einer gütlichen Einigung mit den Mietern eine gewisse Räumungsfrist zu gewähren und so einen Prozess zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Bei Rückfragen benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2010 | 19:23


Hallo Frau Dr.Scheibler,
dake für Ihre Antwort, den Leihvertrag sehe ich eigentlich nicht, oder doch ?!

Die Ehefrau (Eigentümerin) hat dem Mann NICHT die Nutzung überlassen, und er hat nicht Untervermietet.

Der Ehemann hat lediglich damals den Mietvetrag für diese fremdvermiete Wohnung, die Ihm nicht gehört, in Form einer "inner-ehegmeinschaftlichen Abwicklung" auf seinen Namen ausgestellt und als Vermieter unterschrieben.

Die Ehefrau hat das nie hinterfragt, oder angezweifelt, es war einfach so, es gab ja nie Probleme dadurch.

Normalerweise wäre die Ehefrau als Eigentümerin die Vermieterin und der Mann hätte den Vertrag "nur" im Auftrag unterschrieben, das ist aber leider so NICHT geschehen.

Fällt Ihre Antwort aufgrund meiner Ergänzungen noch genau so aus ?

Danke für Antwort !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2010 | 21:09

Wenn man die Vereinbarung so interpretiert, liegt ein Fall der mittelbaren Stellvertretung vor. Der Ehemann hat quasi als "Strohmann" der Ehefrau gehandelt. Dies führt aber auch dazu, dass Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ihn allein betreffen. Im Innenverhältnis liegt dann regelmäßig ein Auftragsverhältnis vor.

Die Ehefrau müsste den Ehemann dann auffordern, die Kündigung gegenüber den Mietern auszusprechen. Eigenbedarf wäre auch in der Person des Ehemannes gegeben, da man eine Wohnung auch für einen Familienangehörigen kündigen kann. Wenn der Ehemann sich weigert, könnte er auf Erklärung der Kündigung gegenüber den Mietern verklagt werden. Für den zwischenzeitlich entstehenden Schaden z.B. für die Anmietung einer anderweitigen Wohnung müsste er aufkommen. Dies setzt natürlich voraus, dass er die erhaltene Miete für sich verwendet, wenn er sie an die Ehefrau weiterleitet, wäre der Schaden in Höhe der Miete gemindert.

Diese Sichtweise führt also leider auch nicht dazu, dass die ausgesprochene Kündigung gegenüber den Mietern greift. Welche Bewertung man vornimmt, hängt von der Auslegung, also der Bewertung der Vereinbarung zwischen den Eheleuten ab, die sich in diesem Punkt wahrscheinlich gar keine genauen Gedanken gemacht haben. Die Frage der Auslegung könnte auch in einem etwaigen Prozess eine erhebliche Rolle spielen, so dass an dieser Stelle ein gewisses Prozessrisiko besteht.


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Bewertung des Fragestellers 20.07.2010 | 08:26

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