Antwort
vonRechtsanwalt Fabian Sachse
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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich summarisch wie folgt beantworte:
1, 3.) Die Kosten des Fahrstuhls müssen Sie zunächst nur tragen, wenn eine Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Ich gehe mangsl näherer Angaben davon aus, dass dies in Ihrem Fall geschehen ist. Ansonsten wäre für die Frage der Umlage dieser Kosten auf diejenigen Mieter, die lediglich einen Parkplatz im Haus gemietet haben, entscheidend, ob diese aufgrund des Mietvertrages tatsächlich berechtigt sind, den Fahrstuhl zu nutzen. In diesem Fall müssten sich die Mieter der Tiefgarage m.E. auch an den Kosten für den Fahrstuhl beteiligen bzw. muss der Vermieter der Garagenplätze die hierauf entfallenden Kosten anteilig tragen. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung wäre der Anteil aus den auf die Wohnraummieter umgelegten Fahrstuhlkosten (ggf. auch die hierauf entfallenden anteiligen Versicherungskosten) herauszurechnen, der auf die gewerbliche Vermietung der Parkplätze entfällt. Dieser Anteil ist freilich ohne weitere Anhaltspunkte (Tatsächliche Frequentierung des Aufzuges) nicht abzuschätzen.
zu 2.
Objektüberwachungskosten (sog. Conciergekosten) sind ebenfalls nur dann auf die Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie sind auch im öffentliche geförderten Wohnraum als „sonstige Betriebskosten“ in der Regel stets nur dann umlegbar, wenn sie im Mietvertrag explizit genannt werden. Daneben müssen die Kosten des Conciergedienstes aber auch notwenig sein, d.h. der Vermieter muss in der Regel nachweisen, dass die Sicherheitslage des Objekts den Sicherheitsdienst tatsächlich erfordert. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, ob Maßnahmen, die Nebenkosten nach sich ziehen überhaupt erforderlich waren. Außerdem muss hierbei das Gebot der Wirtschaftlichkeit stets berücksichtigt werden.An unwirtschaftlichen Maßnahmen muss sich der Mieter nicht beteiligen.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Fabian Sachse
Rechtsanwalt
Ich dachte, meine Ausführungen waren klar. Das Haus hat 2 Vermieter, einmal die Tiefgarage und dann ein anderer die Wohnungen. Die Namen sind verschieden, nicht die Besitzer. Meine Frage war nur: Muss nicht auch der Tiefgaragenstellplatz-Vermieter Kosten wie vorher genannt übernehmen. Das hat nichts mit Umlagen für Stellplatzmieter zu tun, davon habe ich aukch noch nichts gehört, denn die Stellplätze werden zu einem Festpreis vermietet. Gibt es irgentwelche Urteile diesbezüglich? Es ist für mich nicht genug zu wissen, ob es Ihrer Meinung nach so oder so sein könnte. Ich dachte an eine Antwort mit konkreten Hinweisen. Leider habe ich noch nie eine derartige Frage wie diese gelesen, geschweige denn beantwortet gesehen.
Sehr geehrter Fragesteller,
Sie fragten bislang, ob die Kosten anteilig auf die "Tiefgarage" belastet werden können.Ich ging daher davon aus, dass Sie mit "Tiefgarage" entweder die Mieter der Tiefgarage oder aber den Vermieter der Stellplätze meinten. Nun stellen Sie klar, dass die Vermietung aller Stellplätze durch einen Vermieter erfolgt, der ausschließlich die Tiefgarage vermietet.
Der Fahrstuhl gehört nach Ihren Schilderungen damit sowohl zum Mietshaus, als auch zur dann gewerblich betriebenen Garage.
Es ist insoweit anerkannt, dass vor der Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter der Wohnungen der Gewerbeanteil abzuziehen ist, wenn etwa eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.
Diesen Anteil hat dann der gewerbliche Vermieter der Tiefgarage zu tragen. Der Gewerbeanteil muss von der Gesamtfläche abgezogen und gesondert abgerechnet werden, wenn ansonsten die Wohnungsmieter unangemessen benachteiligt würden.
Der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten muss - wenn das Gewerbe in einzelnen Kostenarten höhere Kosten als ein Durchschnittshaushalt verursacht - in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden. Als Gerichtsentscheidung kann die Entscheidung des LG Köln abgedruckt in ZMR 1994,336 erwähnt werden.
ich hoffe, Ihnen hiermit abschließend geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Fabian Sachse
Rechtsanwalt