Maximaler Mietpreis bei Mietspiegel

Question

Guten Tag,  Folgende Thematik.  Ich besitze eine in 2020 fertiggestellte Neubauwohnung in München und mein letzter Mieter hat gekündigt. Nach einer Indexanpassung vor etwa einem Jahr lag die aktuelle Miete bei 29,12€ pro qm kalt. Nun möchte ich die Wohnung neuvermieten und rätsele etwas dabei wie ich den Mietpreis ansetzen kann.     Da die Wohnung nach 2014 gebaut wurde, fällt diese ja nicht unter die Mietpreisbremse von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also kann ich ja den Mietpreis bis maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen, um mich keiner Mietüberhöhung schuldig zu machen.    Da München einen Mietspiegel veröffentlicht, muss ich mich ja daran orientieren, so wie ich es verstehe. Ich füllte also den Fragebogen aus und bekam dies als Antwort:    Durchschnittliche ortsübliche Miete:  24,35 Euro/m&#178;/Monat  Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten:  20,64 Euro/m&#178;/Monat  Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben:  28,15 Euro/m&#178;/Monat  Durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen:  25,05 Euro/m&#178;/Monat    Nun ist meine Wohnung in einem der hochwertigsten Neubauprojekte, mit gemeinschaftlicher Dachterrasse, Balkon mit direktem Ausblick auf einen Bach und weiteren Merkmalen die bei den Fragen des Mietpreisspiegels nicht abgefragt wurden.   Nun also frage ich mich folgendes:  Ich sehe es aufgrund der deutlichen Überlegenheit der Wohnung zu anderen Objekten so, dass ich die ortsübliche Miete meiner Wohnung als 27€ einschätzen würde, also im oberen Bereich der Spanne.  Funktioniert das so, wenn es gerechtfertigt ist, wenn ja wie muss ich das rechtfertigen oder reicht da meine Einschätzung?  Und gelten dann auf der Basis von 27€ der maximale Aufschlag von 20% bevor es Mietüberhöhung wird?   Kann ich also mit einem Aufschlag von 15% eine Miete von 31€ kalt verlangen?    Vielen Dank vorweg für ihre Arbeit

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    In Ihrem Fall, da es sich um eine Neubauwohnung handelt, die nach 2014 fertiggestellt wurde, fällt die Wohnung tatsächlich nicht unter die Mietpreisbremse gemäß &#167; 556d BGB. Das bedeutet, dass die Regelung, die die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, nicht anwendbar ist.    Allerdings müssen Sie dennoch darauf achten, dass die Miete nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht, um nicht gegen &#167; 138 BGB zu verstoßen, der die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften bei Sittenwidrigkeit regelt. Ein solches Missverhältnis wird teilweise angenommen, wenn die Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.    Da München einen qualifizierten Mietspiegel veröffentlicht, sollten Sie sich grundsätzlich daran orientieren. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Sie als Basis für Ihre Berechnungen nehmen, kann im oberen Bereich der Spanne angesetzt werden, wenn dies durch besondere Merkmale Ihrer Wohnung gerechtfertigt ist.     Diese Merkmale sollten Sie klar benennen und dokumentieren, um im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung Ihre Einschätzung zu untermauern.    Das kann ich allerdings aus der Ferne nicht abschließend einschätzen; dazu müsste man zumindest zahlreiche weitere Unterlagen und Bilder prüfen, am besten eine Ortsbesichtigung durchführen.  Bitte haben Sie deshalb Verständnis dafür, dass dieses nur eine Ersteinschätzung vorläufiger Art sein kann.    Wenn Sie die ortsübliche Miete Ihrer Wohnung auf 27 €/m&#178; einschätzen, können Sie theoretisch einen Aufschlag von bis zu 20 % in Betracht ziehen, ohne dass es sich um eine Mietüberhöhung handelt. Ein Aufschlag von 15 % auf 27 €/m&#178; würde eine Miete von 31,05 €/m&#178; ergeben, was in diesem Rahmen liegt.    Es ist jedoch ratsam, die besonderen Merkmale Ihrer Wohnung, die eine höhere Miete rechtfertigen, detailliert zu dokumentieren und gegebenenfalls durch eine weitere anwaltliche Prüfung und ggf. ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen zu belegen, um Ihre Position zu stärken.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Maximaler Mietpreis bei Mietspiegel

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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