Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Ja, die Frist bei einer ordentlichen Kündigung aus § 573 II Nr. 2 BGB ergibt sich aus § 573 c I BGB und beträgt drei Monate. Da das Mietverhältnis erst seit November läuft, ist auch keine Verlängerung der Frist für den Vermieter eingetreten.
2.+3.
Nein, Sie müssen dem Mieter keine neue Wohnung stellen. Wenn die Kündigung ordnungsgemäß ist, müssen die Mieter ausziehen. Die Mieter können allerdings der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellen würde. Ein Grund kann nach § 574 II sein das kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann. Dies müssten aber die Mieter nachweisen. Ob solche Gründe vorliegen, kann ich nicht beurteilen. Allein die Tatsache, dass das Mietverhältnis erst kurze Zeit dauert und das Investitionen getätigt wurden reicht nicht aus. Sie müssen den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruches und dessen Form und Frist nach § 574 b BGB hinweisen. Sie sollten auch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widersprechen (§ 545 BGB).
Der Mieter kann also widersprechen und die Fortsetzung verlangen, er kann seinerseits Klage erheben, wobei das Gericht über den Widerspruch entscheiden würde. Natürlich können auch Sie Räumungsklage erheben, um über die Rechtmäßigkeit der Kündigung entscheiden zu lassen, falls diese angezweifelt wird. Man muss aber den Widerspruch und die Kündigung unterscheiden. Der Widersprcuh ist erst bei einer wirksamen Küdigung von Interesse, weil es hier ja draum geht, ob wegen einer besonderen Härte dem Mieter das Recht zusteht die Wohnung weiter zu nutzen, wobei diese weitere Nutzung in der Regel zeitlich beschrnänkt ist, bis der Härtegrund weggefallen ist.
4. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Mieters auf Erstattung von Leistungen, die er in Form von Zeit und Geld für die Wohnung erbracht hat. Etwas anderes gilt, falls im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist. In Ausnahmefällen besteht doch ein Anspruch des Mieters, wenn die Aufwendungen dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen und der Vermieter bereichert ist ( OLG Düsseldorf NJW RR 92, 716; LG Mannheim WM 96, 143). Das kann der Fall sein, wenn ein höherer Mietzins erzielbar ist oder sich der Verkehrswert der Wohnung erhöht (OLG München ZMR 97, 236). Für den Mieter sind diese Ansprüche schwer beweisbar und bilden die Ausnahme.
5. Sie müssten während der Kündigungsfrist darauf hinweisen, wenn der Eigenbedarf wegfällt. Ob Eigenbedarf ernsthaft vorliegt, muss im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung beurteilt werden. Eine Kündigung zur Veräußerung an sich wäre nicht zulässig. Wenn Sie nachweisen können, dass es berufliche Gründe dafür gibt, dass Sie die Wohnung selber nutzen und dann auch einziehen, wäre der Eigenbedarf erfüllt. Auch ein späterer Verkauf ist dann kein Problem. Es darf nur kein vorgeschobener Eigenbedarf sein.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Ja, die Frist bei einer ordentlichen Kündigung aus § 573 II Nr. 2 BGB ergibt sich aus § 573 c I BGB und beträgt drei Monate. Da das Mietverhältnis erst seit November läuft, ist auch keine Verlängerung der Frist für den Vermieter eingetreten.
2.+3.
Nein, Sie müssen dem Mieter keine neue Wohnung stellen. Wenn die Kündigung ordnungsgemäß ist, müssen die Mieter ausziehen. Die Mieter können allerdings der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellen würde. Ein Grund kann nach § 574 II sein das kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann. Dies müssten aber die Mieter nachweisen. Ob solche Gründe vorliegen, kann ich nicht beurteilen. Allein die Tatsache, dass das Mietverhältnis erst kurze Zeit dauert und das Investitionen getätigt wurden reicht nicht aus. Sie müssen den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruches und dessen Form und Frist nach § 574 b BGB hinweisen. Sie sollten auch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widersprechen (§ 545 BGB).
Der Mieter kann also widersprechen und die Fortsetzung verlangen, er kann seinerseits Klage erheben, wobei das Gericht über den Widerspruch entscheiden würde. Natürlich können auch Sie Räumungsklage erheben, um über die Rechtmäßigkeit der Kündigung entscheiden zu lassen, falls diese angezweifelt wird. Man muss aber den Widerspruch und die Kündigung unterscheiden. Der Widersprcuh ist erst bei einer wirksamen Küdigung von Interesse, weil es hier ja draum geht, ob wegen einer besonderen Härte dem Mieter das Recht zusteht die Wohnung weiter zu nutzen, wobei diese weitere Nutzung in der Regel zeitlich beschrnänkt ist, bis der Härtegrund weggefallen ist.
4. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Mieters auf Erstattung von Leistungen, die er in Form von Zeit und Geld für die Wohnung erbracht hat. Etwas anderes gilt, falls im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist. In Ausnahmefällen besteht doch ein Anspruch des Mieters, wenn die Aufwendungen dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen und der Vermieter bereichert ist ( OLG Düsseldorf NJW RR 92, 716; LG Mannheim WM 96, 143). Das kann der Fall sein, wenn ein höherer Mietzins erzielbar ist oder sich der Verkehrswert der Wohnung erhöht (OLG München ZMR 97, 236). Für den Mieter sind diese Ansprüche schwer beweisbar und bilden die Ausnahme.
5. Sie müssten während der Kündigungsfrist darauf hinweisen, wenn der Eigenbedarf wegfällt. Ob Eigenbedarf ernsthaft vorliegt, muss im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung beurteilt werden. Eine Kündigung zur Veräußerung an sich wäre nicht zulässig. Wenn Sie nachweisen können, dass es berufliche Gründe dafür gibt, dass Sie die Wohnung selber nutzen und dann auch einziehen, wäre der Eigenbedarf erfüllt. Auch ein späterer Verkauf ist dann kein Problem. Es darf nur kein vorgeschobener Eigenbedarf sein.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt