Immokauf: Vorbesitzer zieht nicht aus

Sehr geehrter Mandant,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass es sich vorliegend um einen notariellen Kaufvertrag handelt, denn die notarielle Beurkundung ist gemäß § 311b BGB eine notwendige Formvoraussetzung von Kaufverträgen über Grundstücke.

1. Schadensersatz, obwohl bisher nur Anzahlung geleistet?

Seit dem 31.12.2018 befinden sich die Verkäufer in Verzug, ohne dass es hierfür einer Mahnung bedarf, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die vollständige Kaufpreiszahlung ist keine Verzugsvoraussetzung, denn sie ist gemäß dem Kaufvertrag erst bei Übergabe zu leisten.

Aufgrund des Verzuges sind die Verkäufer zum Schadensersatz verpflichtet, §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

2. In welcher Höhe? Was kann alles geltend gemacht werden?

Als Schadensersatz können grundsätzlich alle verzugsbedingten Einbußen verlangt werden, die sich in Geld bemessen lassen, z.B. eine Entschädigung in Form der Zahlung eines ortsüblichen Mietzinses ab dem Verzugsbeginn, also ab dem 31.12.2018.

Der Umstand, dass aufgrund des Verzuges Ihr geplanter Umbau verschoben werden muss, kann deshalb nur dann berücksichtigt werden, wenn Sie hierdurch einen Nachteil erleiden, der sich in Geld bemessen lässt. Für das Vorliegen eines solchen Nachteils wären Sie beweispflichtig.

Sollten Sie für den Immobilienkauf ein Darlehen bzw. einen Kredit aufgenommen haben und stellt Ihnen das Kreditinstitut aufgrund der Auszahlungsverzögerung Bereitstellungszinsen in Rechnung, können die Bereitstellungszinsen ebenfalls von den Verkäufern verlangt werden.

Sofern Ihnen mangels der Einzugsmöglichkeit Mietkosten entstehen, können diese unter Umständen ebenfalls verlangt werden, insbesondere wenn die Mietkosten die Betriebskosten der erworbenen Immobilie übersteigen.

3. Wie kann eine Räumung durchgesetzt werden?

Bei einem notariellen Kaufvertrag ist es möglich, von dem Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages zu erhalten, mit der Sie sich zwecks der Räumung direkt an einen Gerichtsvollzieher wenden können. Dadurch ersparen Sie sich ein zeitaufwendiges Klageverfahren.

Bitte überprüfen Sie, ob sich die Verkäufer nicht bereits laut Kaufvertrag der sofortigen Vollstreckung unterwerfen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). In diesem Fall kann die Räumung bereits aufgrund des notariellen Kaufvertrages vollstreckt werden können. Sie müssten sich dann also auch nicht an den Notar wenden, um eine vollstreckbare Ausfertigung zu erhalten.

4. Was muss ich vorbereitend unternehmen?

Obwohl es vorliegend, wie bereits ausgeführt, keiner Mahnung bedarf, empfiehlt es sich grundsätzlich im Rechtsverkehr, den Schuldner vor der Vollstreckung schriftlich zur Leistung aufzufordern. In dem Schreiben sollten Sie die Verkäufer also dazu auffordern, die Immobilie innerhalb einer Frist, bspw. von einer Woche ab Zugang des Schreibens zu räumen und Ihnen zu übergeben. Ferner sollten Sie die Verkäufer bereits auf die Verzugsfolgen hinweisen und sich Schadensersatzforderungen vorbehalten. Ein bestimmter Betrag muss hier noch nicht genannt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Leon Beresan