Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:
Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach § 28 Abs. 3 WEG einen Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung über die Verwaltung. Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, hat ein Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und den Regelungen des Verwaltervertrages einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der Abrechnungsunterlagen, also auch der Buchungsunterlagen und der Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum (vgl. BayObLG, NZM 2004, 509; OLG Köln, ZMR 99, 282; OLG Frankfurt, NJW 72, 1376; OLG Karlsruhe, MDR 76, 758). Dies gilt grundsätzlich auch für zurückliegende Wirtschaftsjahre und für andere Einheiten in dem Objekt, soweit ein einheitlicher Wirtschaftsplan aufgestellt wurde.
Jeder Wohnungseigentümer kann sich - gegen Erstattung der Kopierkosten und zu den üblichen Bürozeiten - selbst Abschriften fertigen oder Kopien durch das Büro des Verwalters anfertigen lassen. Die begehrten Unterlagen sind dabei konkret zu bezeichnen. Ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht (vgl. BayObLGZ 2003, 318ff.).
Bitte beachten Sie jedoch, dass sich im Einzelfall aus den Regelungen der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, des Verwaltervertrages oder bestandskräftigen Beschlüssen der Gemeinschaft etwas anderes ergeben kann.
Beachten Sie bitte ferner, dass ein bereits gefasster Beschluss über die Jahresrechnung bereits bestandskräftig sein kann und somit die darin festgesetzten Zahlungsverpflichtungen des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich sind (vgl. BGH; DerWEr 85, 26; BayObLG, DerWEr 85, 123), selbst wenn einige Beträge nicht richtig berechnet wurden (vgl. BayObLG, NZM 2006, 625). Beanstandungen gegenüber Genehmigungsbeschlüssen müssen im Wege der Anfechtung erfolgen. Nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung sind Einwendungen gegen die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung ausgeschlossen (vgl. BGH, NJW 1994, 2950).
Sollte der Verwalter Ihnen keine Überprüfung der Abrechnung ermöglichen, haben Sie die Möglichkeit, nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht anzurufen und den Wirtschaftsplan sowie die Abrechnung kontrollieren zu lassen sowie Einsicht in die Unterlagen zu fordern.
Vor der Zurückbehaltung laufender Nebenkosten kann ich nur warnen. Der Zweck des Wohngeldes liegt in der Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Insbesondere kann in den Regelungen der Teilungserklärung ein solches Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen sein. Gleiches gilt, falls Wohngeldzahlungen bestandskräftige Beschlüsse zugrunde liegen. Ein Zurückbehaltungsrecht wird ohnehin allenfalls in eng umschriebenen Ausnahmefällen in Betracht kommen (vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 45; Merle in Bärmann/Pick/Merle Rn. 150).
Ingesamt kann ich Ihnen nur empfehlen, dass Sie sich vor weiteren Schritten durch einen Rechtsanwalt beraten lassen sollten, der sich auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat, da in Ihrem Fall ein rechtlicher Berater Einsicht in alle relevanten Unterlagen nehmen sollte, um Sie sachgerecht zu beraten. Diese Aufgabe kann auf dieser Plattform nicht erfüllt werden. Eine anwaltliche Unterstützung dürfte Ihr Begehren gegenüber dem Verwalter jedoch sehr viel nachdrücklicher und auch rechtlich fundiert gestalten. Eine eigenmächtige Verfolgung Ihrer Ansprüche birgt erhebliches Fehlerpotential.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.
Mit freundlichen Grüßen
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:
Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach § 28 Abs. 3 WEG einen Anspruch gegen den Verwalter auf Rechnungslegung über die Verwaltung. Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, hat ein Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und den Regelungen des Verwaltervertrages einen Anspruch auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der Abrechnungsunterlagen, also auch der Buchungsunterlagen und der Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum (vgl. BayObLG, NZM 2004, 509; OLG Köln, ZMR 99, 282; OLG Frankfurt, NJW 72, 1376; OLG Karlsruhe, MDR 76, 758). Dies gilt grundsätzlich auch für zurückliegende Wirtschaftsjahre und für andere Einheiten in dem Objekt, soweit ein einheitlicher Wirtschaftsplan aufgestellt wurde.
Jeder Wohnungseigentümer kann sich - gegen Erstattung der Kopierkosten und zu den üblichen Bürozeiten - selbst Abschriften fertigen oder Kopien durch das Büro des Verwalters anfertigen lassen. Die begehrten Unterlagen sind dabei konkret zu bezeichnen. Ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht (vgl. BayObLGZ 2003, 318ff.).
Bitte beachten Sie jedoch, dass sich im Einzelfall aus den Regelungen der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, des Verwaltervertrages oder bestandskräftigen Beschlüssen der Gemeinschaft etwas anderes ergeben kann.
Beachten Sie bitte ferner, dass ein bereits gefasster Beschluss über die Jahresrechnung bereits bestandskräftig sein kann und somit die darin festgesetzten Zahlungsverpflichtungen des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich sind (vgl. BGH; DerWEr 85, 26; BayObLG, DerWEr 85, 123), selbst wenn einige Beträge nicht richtig berechnet wurden (vgl. BayObLG, NZM 2006, 625). Beanstandungen gegenüber Genehmigungsbeschlüssen müssen im Wege der Anfechtung erfolgen. Nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung sind Einwendungen gegen die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung ausgeschlossen (vgl. BGH, NJW 1994, 2950).
Sollte der Verwalter Ihnen keine Überprüfung der Abrechnung ermöglichen, haben Sie die Möglichkeit, nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht anzurufen und den Wirtschaftsplan sowie die Abrechnung kontrollieren zu lassen sowie Einsicht in die Unterlagen zu fordern.
Vor der Zurückbehaltung laufender Nebenkosten kann ich nur warnen. Der Zweck des Wohngeldes liegt in der Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Insbesondere kann in den Regelungen der Teilungserklärung ein solches Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen sein. Gleiches gilt, falls Wohngeldzahlungen bestandskräftige Beschlüsse zugrunde liegen. Ein Zurückbehaltungsrecht wird ohnehin allenfalls in eng umschriebenen Ausnahmefällen in Betracht kommen (vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 45; Merle in Bärmann/Pick/Merle Rn. 150).
Ingesamt kann ich Ihnen nur empfehlen, dass Sie sich vor weiteren Schritten durch einen Rechtsanwalt beraten lassen sollten, der sich auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat, da in Ihrem Fall ein rechtlicher Berater Einsicht in alle relevanten Unterlagen nehmen sollte, um Sie sachgerecht zu beraten. Diese Aufgabe kann auf dieser Plattform nicht erfüllt werden. Eine anwaltliche Unterstützung dürfte Ihr Begehren gegenüber dem Verwalter jedoch sehr viel nachdrücklicher und auch rechtlich fundiert gestalten. Eine eigenmächtige Verfolgung Ihrer Ansprüche birgt erhebliches Fehlerpotential.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.
Mit freundlichen Grüßen