Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Zunächst müßten Sie prüfen, wer Hausverwalter ist. Der Hausverwalter ist eine natürliche Person, nicht eine Firma. Soweit Sie sagen, eine Firma habe die restlichen 7 Wohnungen ersteigert und sei auch gleich als Verwalterin eingetreten, ist das rechtlich unrichtig. Es mag zwar sein, daß die Firma aufgrund der Mehrheitsverhältnisse den Eindruck erweckt, Verwalterin zu sein, jedoch muß der Verwalter im Rahmen einer Eigentümerversammlung gewählt werden. Hat eine Eigentümerversammlung, auf der die Verwalterwahl auf der Tagesordnung gestanden hat nicht stattgefunden, gibt es auch keinen Verwalter.
2.
D. h., wenn ich die oben skizzierte Sachlage zugrunde lege, müßte zunächst ein Verwalter bestellt werden.
Die Bestellung (und die Abberufung) des Verwalters ist in § 26 WEG geregelt. Allerdings sollten Sie die Teilungserklärung dahingehend prüfen, ob hinsichtlich der Wahl des Verwalters dort besondere Regelungen getroffen worden sind.
In Ihrem Fall kann jedoch die Situation vorliegen, daß die Firma, die nun Eigentümerin der 7 weiteren Wohnungen ist, sich nicht kooperativ zeigt und an einer Verwalterbestellung kein Interesse hat. Ihre Schilderung scheint für diese Situation zu sprechen.
Sollte dem so sein, werden Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Die gerichtliche Verwalterbestellung erfolgt nach § 43 Nr. 1 WEG.
Allerdings bedarf es hierzu einiger Voraussetzungen, die Sie erst schaffen müssen.
Zunächst muß, bevor ein Antrag auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht gestellt wird, versucht werden, eine Verwalterbestellung durch Beschlussfassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu erreichen.
Kommt eine Eigentümerversammlung nicht zustande, weil es keinen Verwaltungsbeirat gibt, der die Eigentümerversammlung einberufen könnte, müssen Sie einen Antrag auf Ermächtigung zum Einberufen einer Wohnungseigentümerversammlung stellen.
Um hier die richtigen rechtlichen Schritte einzuleiten, sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen, der im Wohnungseigentumsrecht tätig ist.
3.
Bevor Sie massive rechtliche Schritte einleiten, könnte versucht werden, eine Eigentümerversammlung zustande zu bringen. Ob das möglich ist, hängt von den oben genannten Voraussetzungen ab.
4.
Insgesamt wird man feststellen müssen, daß Ihre Situation in Zukunft wegen der nun bestehenden Eigentumsverhältnisse wenig komfortabel ist. Schließlich stehen Sie stets einer Stimmenmehrheit gegenüber, so daß die Gefahr besteht, daß Sie bei Abstimmungen unterliegen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Meine Frage bezog sich allerdings darauf, was ich hinsichtlich der Haustüre unternehmen kann, ohne die Kosten für eine Reparatur selber zu tragen ?
Sehr geehrte Fragestellerin,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Dahingehend habe ich Ihre Frage auch verstanden.
Da es sich bei der Haustür um Gemeinschaftseigentum handelt, sind auch alle Miteigentümer hierfür verantwortlich.
Das, was zu tun ist, um einen Schaden zu beheben, unterliegt daher der Eigentümergemeinschaft bzw. dem (gewählten) Verwalter.
Ob Sie einen rechtmäßig eingesetzten Verwalter haben, sagen Sie leider weder in der Frage noch in der Nachfrage.
Für den Fall, daß es einen Verwalter gibt, müssen Sie diesen per Einschreiben mit Rückschein auffordern, die Haustür reparieren zu lassen. Der Sachverhalt ist aber in dieser Hinsicht unklar, da Sie nicht sagen, wen Sie per E-Mail aufgefordert haben, den Schaden zu beseitigen. Wegen dieser fehlenden Informationen kann ich nur versuchen darzustellen, was Sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz unternehmen können, um wieder einen ordnungsgemäßen Zustand des Hauses zu erreichen. Und diesbezüglich macht es einen entscheidenden Unterschied, ob es eine Hausverwaltung gibt oder nicht.
Sie wollen - vollkommen zu Recht - die Wiederherstellung der Haustür, ohne auf den gesamten Kosten sitzen zu bleiben. Wie Sie hier vorgehen müssen, hängt aber von den rechtlichen Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ab, die ich nicht kenne. Kennt man aber den Sachverhalt bezüglich entscheidungsrelevanter Gesichtspunkte nicht, kann man keine seriöse rechtliche Einschätzung vornehmen. Deshalb hatte ich Ihnen dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten.
2.
Grundsätzlich sind Sie berechtigt, ein Handwerksunternehmen mit der Instandsetzung der Haustür zu beauftragen. Das ergibt sich aus § 21 Abs. 2 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Wenn das Haus gewissermaßen offen steht, wird man von einem unmittelbar drohenden Schaden sprechen können.
Allerdings ist diese sog. Notgeschäftsführerkompetenz ein rechtlich nicht unkompliziertes Feld. Wenn Sie einen Handwerker beauftragen, werden Sie schließlich die Miteigentümerin an den Kosten anteilig beteiligen wollen. Damit Ihnen diese Möglichkeit nicht verwehrt ist, müssen die richtigen Schritte eingeleitet werden. Und an dieser Stelle schließt sich wiederum der Kreis mit der Frage, ob es einen rechtmäßig bestellten Verwalter gibt. Der wäre nämlich zuerst aufzufordern, für die Beseitigung des Schadens Sorge zu tragen.
3.
Das WEG-Recht hat zahlreiche Tücken. Deshalb nochmals: Vereinbaren Sie einen Termin beim Rechtsanwalt!
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt