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ausserordentliche Eigentümerversammlung - kann Verwalter in Zukunft immer alles bestimmen?

| 11.10.2009 20:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


am 29.07.2009 hat der Beiratsvorsitzende, er besitzt 546/1000 Stimmrechte, eine ausserordentliche Aigentümerversammlung abgehalten, und alleine mit seiner Stimmenmehrheit den Verwalter abberufen und den Beschluss zur Verwalterbestellung, aus einer früheren Eigentümerversammlung, aufgehoben.

Auserdem hat er einen neuen Verwalter gewählt

Zu dieser ausserordentlichen Eigentümerversammlung hatte er nicht geladen.

Ist dies alles rechtsgültig?
und kann er in Zukunft immer alles bestimmen?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Frage der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist in § 24 WEG geregelt.

Der Verwalter muß die Versammlung einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG) und auch dann, wenn die Einberufung nach den Grundsätzen für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich ist.

Auch wenn ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung fordert, ist der Verwalter zur Einberufung verpflichtet; vgl. § 24 Abs. 2 WEG.

Wenn der Verwaltung sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, obwohl er aus den vorgenannten Gründen dazu verpflichtet wäre, haben die Miteigentümer weitere Rechte.

Gem. § 24 Abs. 3 WEG kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats (oder sein Stellvertreter) die Versammlung einberufen. D. h. es muß zunächst eine Pflichtverletzung des Verwalters vorliegen, bevor der Beiratsvorsitzende zu einer Einberufung ermächtigt ist.

Hinzu kommen aber noch weitere Voraussetzungen. Ist kein Beiratsvorsitzender gewählt worden, ist die Einberufung nur dann rechtmäßig, wenn alle Beiratsmitglieder die Einberufung unterzeichnet haben.


2.

Wenn die Eigentümerversammlung - und davon gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aus - einberufen worden ist, ohne daß die Voraussetzungen vorgelegen haben, hätte eine nichtzuständige Person (der Beiratsvorsitzende) die Versammlung einberufen. Folge: Die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse sind anfechtbar.

Hier könnte aber eine Besonderheit gelten: Sie sagen, der Beiratsvorsitzende habe zu dieser außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht eingeladen. Das ist ein schwerwiegender Formfehler, der den Verdacht naheliegend erscheinen läßt, daß es dem nicht einladungsberechtigten Beiratsvorsitzenden darauf ankam unter vorsätzlicher Vereitelung der Mitwirkung der Miteigentümer Beschlüsse zu fassen.

Nach der Rechtsprechung sind Beschlüsse, die in einer solchen Versammlung getroffen worden sind nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig. D. h. diese Beschlüsse werden so "behandelt", als seien sie niemals gefaßt worden.

Ihre Sachverhaltsschilderung bietet eine Reihe von Anhaltspunkten, daß man von dieser Sach- und Rechtslage ausgehen darf.

Unter diesen Voraussetzungen wäre die Abberufung des Verwalters und die Wahl eines neuen Verwalters unwirksam.


3.

Sie fragen weiterhin, ob der Mehrheitseigentümer künftig immer alles bestimmen könne.

Wenn ein Mehrheitseigentümer sein Stimmenübergewicht, insbesondere bei der Verwalterbestellung, rücksichtslos durchsetzt, liegt ein Stimmrechtsmißbrauch vor. Man spricht hier von Majorisierung.

Der BGH stellt auf den Einzelfall ab und sagt: "Daß ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmißbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmißbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der gemeinschaft darstellen, wie etwa bei Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters"; vgl. BGH NJW 2002, 3704.

In einem solchen Fall kommt ein Stimmrechtsausschluß in Betracht.

D. h. inwieweit der Mehrheitseigentümer stimmberechtigt ist, hängt stets vom Einzelfall ab.

Wären die Beschlüsse dagegen nur anfechtbar, hätte die Anfechtungsfrist beachtet werden müssen. Gem. §§ 23 Abs. 4, 46 Abs. 1 WEG können Beschlüsse nur vor dem Wohnungseigentumsgericht binnen Monatsfrist angefochten werden. Die Frist beginnt am Tag der Beschlußfassung.


4.

In Ihrem Fall sollten Sie den "ehemaligen" Verwalter bitten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Durch die besagte Versammlung ist er, wie oben ausgeführt, noch nicht abgewählt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.10.2009 | 20:59

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