Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
Radeberger Str. 2K
01796 Pirna
Tel: 03501/5163032
Web: https://RA-Peter-Eichhorn.de
E-Mail: RA@RA-Peter-Eichhorn.de
lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.
Zunächst kann vertraglich geregelt werden, dass sich die Gewerbe-Miete automatisch anpasst.
Das ergibt sich aus § 3 Abs. 1 Nr. 1 d) beziehungsweise e) Preisklauselgesetz (PrKG).
Der Wortlaut des Vertrages müsste aber mal angesehen werden.
Mittlerweile gilt der Verbraucherpreisindex (VPI) mit der Basis 2020 = 100.
Für Januar beträgt der Wert 93,1. Das ist der Wert zu Beginn des Mietverhältnisses.
Mit dem Basisjahr 2010 beträgt der Januar 2015 Wert 105,5.
Die zitierte Klausel ist - vorbehaltlich weiterer Regelungen - so zu verstehen, dass ab einer Veränderung von 5 % (nicht fünf Prozent[b]punkten[/b]) die Änderung wirksam wird. Ein Jahr muss die Miete aber ein Jahr unverändert bleiben.
Fünf Prozent Steigerung ergeben einen Wert von 97,755 bzw. 110,775.
Die 110,775 wurden im Mai 2018 mit 111,2 überschritten, sodass die Miete ab Mai 2018 5,4 % erhöht war. (Eine Änderung von 5 Prozentpunkten [110,5] ist dagegen schon im Dezember 2017 eingetreten. Die Mieterhöhung betrüge aber nur 4,7 %.)
1.
Da die Erhöhung(en) automatisch eintraten und für die (angepassten) Mieten auch die dreijährige Regelverjährung gilt (§§ 195, 199 BGB), können Sie die Einrede der Verjährung erheben und der Vermieter kann nur noch Miet(nach)forderungen für Zeiten ab 01.01.2020 durchsetzen.
2.
Bereits die Berechnung für die erste Erhöhung stimmt nicht.
Da Sie keine Monate für die Änderung angeben, kann eine konkrete Berechnung aktuell nicht vorgenommen werden.
Zudem ist die Berechnung etwas aufwändiger, weil es in der Zwischenzeit bereits zwei Änderungen (2015 = 100 und 2020 = 100) des Basisjahres gegeben hat.
Im Wohnraummietrecht geltend zwingend andere Regelungen.
Gleich ist aber die Möglichkeit, zwischen einer Änderung um Prozent[b]punkte[/b] beziehungsweise Prozent zu differenzieren.
Ihr Wohnraummiete-Beispiel bezieht sich auf den Index 2015 =100.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Eichhorn,
vielen Dank für Ihre Antwort. Damit haben Sie mir für den ersten Teil sehr geholfen.
Was mir jetzt noch fehlt ist die korrekte Ermittlung der Beträge für die rückwirkende Mieterhöhung ab 01.01.2020 bis heute und damit auch für die Höhe der zukünftigen Netto-Miete.
Sie schreiben: "Da Sie keine Monate für die Änderung angeben, kann eine konkrete Berechnung aktuell nicht vorgenommen werden."
Der Vermieter hat leider keine Monate angegeben, sondern nur im Gespräch die oben genannten Daten (Jahr + % + rückwirkender Betrag) vorgelegt. Also z.B. 2018 +5,1% = 323,30 Euro Nachzahlung usw. (siehe oben in der Ursprungsfrage)
Können Sie mit den vorliegenden Daten (Mietbeginn 1.1.2015, Basis 2010 = 100) und erstmalige Erhöhrung rückwirkend/nachträglich möglich für 2020 die korrekte Erhöhung von 2020, 2021 und 2022 ermitteln?
Vielen Dank
Sehr geehrter Ratssuchender,
ohne die Monate ist eine korrekte Berechnung nicht möglich.
Eine umfangreich begründete und berechnete Erläuterung (rechtlich und mathematisch) übersteigt leider den auch zeitlichen Aufwand für eine Erstberatung.
Den gesamten Vertrag müssten Sie zur Prüfung vorlegen.
Die erste Änderung trat ab Mai 2018 ein, +5,4 %, die zweite ab Juni 21 +5 %.
Die dritte Erhöhung beträgt 5,05 %, eigentlich ab März 22, wegen der Änderung erst nach einem Jahr nach der letzten erst ab Juni 22.
Die vierte Änderung +5,18 % wäre rechnerisch ab November 2022 fällig, gilt aber erst ab Juni 23.
Es ist also bisher Einiges "schief gelaufen".
Einigen Sie sich mit dem Vermieter bezüglich der Erhöhungen ab 2020, da wohl auch bald das Ende des Mietverhältnisses (2025) oder eine Verlängerung im Raum steht.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt