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Alter Indexmietvertrag Erhöhung

| 26.07.2022 18:39 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin seit 30.10.1998 Mieter einer kleinen Wohnung in München. Über die Jahre hat meine Vermieterin immer mal wieder versucht die Miete zu erhöhen, was ich aufgrund von Formfehlern erfolgreich abwehren konnte. Einer einzigen Erhöhung um 20% der Kaltmiete nach der Sanierung des Bads habe ich zugestimmt.
Nun wurde mir Ende Juni 2022 ein Schreiben der Vermieterin mit einer Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1.8.2022 von 45% auf Basis eines Indexmietvertrags zugesandt. Beigelegt war ein Ausdruck von Haus und Grund mit der Berechnung der Veränderung des Index seit 1998 bis Ende 2021. Im damals vereinbarten Mietvertrag gibt es leider eine Klausel mit einer Indexmietvereinbarung nach §10a MHG: "Die Parteien sind berechtigt, durch schriftliche Erklärung gegenüber der anderen Partei den Mietzins entsprechend der Veränderung des vom Stat. Bundesamt veröffentlichten Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Pers.-Haushaltes von Arbeitern und Angestellten mittleren Einkommens mit Wirkung ab dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat anzupassen. Die Erklärung muss den geänderten Preisindex, auf den sich das Verlangen stützt, enthalten. Der Erhöhungsbetrag muss beziffert werden. Voraussetzung ist, dass der genannte Preisindex sich um mindestens ___% geändert hat. Zum Zeitpunkt des Beginns des Mietvertrags oder der Indexvereinbarung liegt der Index auf der Grundlage des Jahres ____=100 bei ____ Punkten. Der Mietzins muss vor einer Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert bleiben." Die leeren Kästchen wurden damals nicht von der Vermieterin ausgefüllt.
Die Vermieterin bezieht sich weiterhin darauf, dass sie angeblich seit Vertragsbeginn die Miete nicht erhöht hat. Was nicht korrekt ist, da diese im Jahr 2009 erhöht wurde (nicht auf Basis des Indexmietvertrags, sondern Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete), aber das scheint ihr entgangen zu sein. Als Basis für die Erhöhung geht sie von der ursprünglichen Kaltmiete vom Beginn des Mietverhältnisses aus. Da die ursprüngliche Kaltmiete für mich günstiger ist, werde ich sie gerne in diesem Glauben lassen.
Nun meine Fragen:
a) Darf die Vermieterin die komplette Preissteigerung bzw. Steigerung des Index von 45% seit 1998 geltend machen oder greift hier ein späteres Basisjahr?
b) Wenn ein Basisjahr greift, auf welches Basisjahr kann ich Bezug nehmen? Um wie hoch ist seitdem (bis Juni 2022) die Steigerung des Index?
c) Ich habe versucht die Berechnung der 45% seit 1998 von Haus & Grund nachzuvollziehen. Leider finde ich im Internet überhaupt keine Bezugsdaten, die bis zum Jahr 1998 zurückreichen. Wie kann ich prüfen, ob der Index richtig berechnet wurde, falls kein späteres Basisjahr greift?
d) Benötigt die Vermieterin meine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß Index oder ist ihrer Forderung automatisch ab dem 1.8.2022 von mir nachzukommen? Was passiert, wenn ich nicht zustimme?

Ich bin bereit der Vermieterin eine kleine Erhöhung der Kaltmiete zu bezahlen, aber ich finde es nicht fair, wenn sie seit fast 24 Jahren kein Gebrauch der Indexmietklausel macht und nun den kompletten Zeitraum rückwirkend geltend machen möchte.

Ich freue mich auf Ihre Antwort.

26.07.2022 | 20:32

Antwort

von


(1156)
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01796 Pirna
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Sehr geehrte Ratsuchende,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Bitte teilen Sie noch mit, ob der Mietvertrag eine Mietzeit von mindestens 10 Jahren oder auf Lebenszeit vorsieht.

Ist eine solche Mindestmietzeit nicht vorgesehen, ist die Indexmietvereinbarung unwirksam (§ 10a Abs. 1 S. 3 Miethöhegesetz [MHG]) und eine Anpassung der Miete mittels Index auf Grund des alten Vertrages ist nicht möglich. Ihre Fragen erübrigten sie damit.

„Die Vereinbarung ist nur wirksam, wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag für die Lebenszeit eines Vertragspartners abgeschlossen wird."

Für die Beantwortung Ihrer Fragen unterstelle ich daher das Vorliegen der Voraussetzungen des § 10a Abs. 1 S. 3 MHG.

Der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 – entschieden, dass ein Basisjahr nicht angegeben sein muss (Randziffer 11).

1.
Ja, die Vermieterin dürfte die gesamte Indexsteigerung seit Beginn des Mietvertrages bzw. seit der letzten Mieterhöhung geltend machen.

2./3.
Die Steigerung des Index können Sie den Listen des Statistischen Bundesamtes entnehmen.

https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwiP8ffOk5f5AhX2i_0HHVZyC9gQFnoECAYQAQ&url=https%3A%2F%2Fwww.destatis.de%2FDE%2FThemen%2FWirtschaft%2FPreise%2FVerbraucherpreisindex%2FPublikationen%2FDownloads-Verbraucherpreise%2Fverbraucherpreisindex-lange-reihen-pdf-5611103.pdf%3F__blob%3DpublicationFile&usg=AOvVaw1aABWgtYfvy-K0i-Bo1rA-
Seite 18, 21, 24

Der Wert des VPI (mit der Basis 2015) für Juni 2022 beträgt 117,4 , der für Oktober 1998 78,2.
Das bedeutete eine Mietpreissteigerung von 50,1 %

Ausgehend von 2009 (ich nehme mangels Kenntnis Juli) beträgt die Steigerung (117,7/92,3 – 1) x 100 = 27,5 %.

4.
Eine Zustimmung Ihrerseits ist nicht erforderlich, sowohl nach § 10a Abs. 3 MHG als auch nach § 557b Abs. 3 BGB.

§ 10a Abs. 3 MHG:
„Eine Änderung des Mietzinses auf Grund einer Mietanpassungsvereinbarung muß durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei ist die jeweils eingetretene Änderung des vereinbarten Indexes anzugeben. Der geänderte Mietzins ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen."

§ 557b Abs. 3 BGB:
„Eine Änderung der Miete [...] muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten."


Wie bereits mitgeteilt, gelten die Antworten nur, wenn der Mietvertrag mindestens 10 Jahre nicht gekündigt werden konnte. Bei unwirksamer Indexmietvereinbarung ist eine Mieterhöhung nur nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze [BayMiSchuV: München 15 %]) oder nach Modernisierung möglich.

Noch eine Bemerkung (für den Fall einer wirksamen Indexmietvereinbarung):
Es ist günstig für Sie, dass die Vermieterin erst nach langem Zeitraum die Miete anpasst.
So haben Sie über diesen langen Zeitraum Mieterhöhungen gespart.
Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich (§ 10a Abs. 3 S. 3 MHG/ § 557b Abs. 3 S. 3 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 26.07.2022 | 21:09

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
besten Dank für Ihre Antwort! Zu Ihrer Frage: Ich bin Mieterin seit 30.10.1998. Der Mietvertrag "läuft auf unbestimmte Zeit" und bei dem Punkt Indexmietvereinbarung gibt es noch den Satz: "Der Mietvertrag hat - ab Abschluss der Indexvereinbarung -
___ eine feste Laufzeit von 10 Jahren
___ eine feste Laufzeit von 5 Jahren"
in beiden Kästchen gibt es keinen Eintrag. Kann ich dann davon ausgehen, dass die Forderung der Mietererhöhung nach Index laut (§ 10a Abs. 1 S. 3 Miethöhegesetz [MHG]) unwirksam ist? Greift das Recht auf Erhöhung nur bei Mietverträgen, die in oben zitierten Kästchen eine angekreuzte Befristung haben?

Falls doch die Erhöhung nach Index rechtens ist, schreiben Sie "Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich (§ 10a Abs. 3 S. 3 MHG/ § 557b Abs. 3 S. 3 BGB)." Ich verstehe den Satz nicht ganz. Würde es bedeuten, dass seit der letzten Mieterhöhung (2009), obwohl hier von der Vermieterin nicht der Index als Grund angeführt wurde, nur eine Steigerung der Kaltmiete aufgrund des Index von 27,5% möglich ist? Das Basisjahr greift generell nicht oder nicht bei meinem Mietvertrag. Das müsste ja 2015 oder später sein.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.07.2022 | 21:29

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Richtig.
Mangel Kreuzchen ist keine feste Laufzeit bzw. kein Kündigungsausschluss vereinbart.
Die Indexvereinbarung ist unwirksam.

Seit 2001 ist eine Indexmietvereinbarung auch ohne Mindestlaufzeit möglich, aber nicht rückwirkend.


Richtig. Bei wirksamer Indexvereinbarung ist Anknüpfungspunkt nicht der Mietvertragsbeginn, sondern die letzte Mieterhöhung / Mietzinsänderung, auch wenn diese einen anderen Grund hatte. Eine Anpassung ist / wäre nur um 27,5 % möglich.

Für die Mietpreisanpassung sind der aktuelle Wert und der Wert zur Zeit der letzten Erhöhung ins Verhältnis zu setzen.

Als Basisjahr wird nur das Jahr bezeichnet, in dem beim Verbraucherpreisindex der Wert 100 ist/war.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.07.2022 | 21:39

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