Antwort
vonRechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
1. Baubeginn
Nach den jeweiligen Bauordnung ist Baubeginn die erste Handlung, die unmittelbar der Verwirklichung des konkreten Vorhabens auf dem Baugrundstück dient. Beim Neubau ist dies der erste Spatenstich.
Die VOB verwendet sowohl in § 11 Nr. 1 Abs. 3 Teil A als auch in § 5 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 4 Teil B den Begriff "Beginn der Ausführung". Den Vertragsparteien obliegt es dabei selbst, wie Sie im Bauvertrag den Baubeginn oder Beginn der Ausführung festlegen. Haben Sie mit dem Bauträger ausdrücklich geregelt, welche Maßnahmen der Auftragnehmer als Beginn der Ausführung durchführen muss, dann hat dies Vorrang vor einer allgemein gültigen Definition des Beginns der Ausführung.
Besteht im Bauvertrag keine Regelung so gilt Folgendes:
Hat der Auftragnehmer auch Planungsleistungen zu erbringen, was beim Schlüsselfertigbau zwar nicht zwingend, aber die Regel ist, dann ist mangels anderweitiger Vereinbarung unter Ausführungsbeginn bereits die Fertigung und Vorlage der Planung durch den Auftragnehmer zu verstehen.
Obliegt dem Auftragnehmer nur die Erbringung von Bauleistungen, so sind innerbetriebliche Arbeitsvorbereitung nicht als Baubeginn zu sehen. Beginnt der Auftragnehmer jedoch bereits mit konkreten Maßnahmen auf der Baustelle oder Produktion oder Herstellung von Betonfertigteilen, Fassadenelementen, dann liegt eine Baubeginn vor. Jedenfalls stellt die Arbeitsaufnahme auf der Baustelle einen Baubeginn dar.
Die durch die Verzögerung entstehenden Mehrkosten gilt es sorgfältig zu Beweiszwecken zu dokumentieren. So sollen Sie sich entsprechende Zinsbestätigungen erstellen lassen. Hinsichtlich der Miete ist zu beachten, dass an deren Stelle die monatliche Annuität treten könnte, so dass hier lediglich eine Differenz als Schaden geltend gemacht werden kann. Allerdings sollten Sie den Vertrag auf eine Vertragsstrafe oder Höchstbetrag für einen Schadensersatz prüfen.
Hinsichtlich der Schwiegermutter ist zu beachten, dass diese wohl nicht Vertragspartnerin ist und auch die unzweifelhaft auftretenden Umstände nur schwer bezifferbar ist. Hier dürfte eine Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen schwer fallen.
2. Soweit der Bauplan keine Einschränkung vorsieht, dass die Bodenplatte unterhalb des Straßenniveaus liegen, wäre dies aus bauordnungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Sicherheitshalber sollten Sie sich aber mit der zuständige Bauordnungsbehörde abstimmen.
Allerdings gilt es hier zu beachten, inwieweit die Straßenentwässerung dann das zu fertigende Haus beeinträchtigen kann. Zudem wird vertraglich eine Bodenplatte auf Straßenniveau geschuldet, so dass Sie den Auftragnehmer hier unverzüglich darauf hinweisen sollten, dass die Leistung nicht vertragsgerecht erfolgt ist und demnach ein entsprechender Nachbesserung oder eine Niveauanpassung zu erfolgen hat, bevor die Seitenwände aufgebaut werden.
Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.
Mit besten Grüßen
Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Erstmal vielen Dank für die schnell Antwort.
Zu den Schadensersatzanspruch habe ich im Vertrag gelesen, Zitat:
"Beide Vertragsparteien haben nur gesetzliche Schadenersatz- und Rücktrittsrechte nach dem bürgerlichen Gesetzbuch."
Was kann ich daraus verstehen, könnten Sie mir dies erläutern oder den entsprechenden Paragrafen nennen, falls die Antwort zu umfangreich sein sollte?
Zu den Mehrkosten meiner Schwiegermutter.
Sie ist mit Bauherrin hat also den Vertrag mit unterschrieben.
Wäre es in diesem Fall einfacher Schadensersatz zu fordern?
Vielen Dank nochmal und einen schönen Gruß
Bei dem Schadensersatzanspruch handelt es sich um den Verzugsschaden. Dieser richtet sich nach §§ 286 Abs. 2, 280 BGB.
Die Regelung bezieht sich lediglich auf die gesetzlichen Bestimmungen, so dass eine Vertragsstrafe nicht vertraglich gergelt ist.
Da Ihre Schwiegermutter Vertragspartner geworden ist, bestehen grundsätzlich Schadensersatzansprüche. Allerdings müssen hierzu quantifizierbare Schäden geltend gemacht werden können.
Beste Grüße