Bezugsfertigkeit einer Wohnung - Abnahmeverweigerung, Verzugsschaden

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst gehe ich davon aus, dass Sie Ihren Mietern nicht nur den Mietvertrag per Ende Mai 2012 zugesichert hatten, sondern einen wirksamen Mietvertrag per Ende Mai 2012 abgeschlossen haben.

1.) Was kann ich alles dem Bauträger in Rechnung stellen? Wohnung ist Ende Oktober noch nicht fertig.

Alle berechtigten Schadenersatzforderungen der Mieter wegen der verspäteten Übergabe der Wohnung, also die Kosten für den anteiligen doppelten Umzug. Die Mieter wohnen ja derzeit offenbar möbliert in einer anderen Wohnung, möglicherweise auch Kosten für die Anmietung der ggf. teureren möblierten Wohnung, wobei die Miete, die an Sie eigentlich zu zahlen wäre, natürlich berücksichtigt werden müsste.

Hierbei können Sie natürlich nur berechtigte Kosten an den Bauträger weitergeben. Ggf. macht es Sinn, mit dem Mieter einen Prozess zu führen und im Wege des sog. Streitverkündung die Ihnen dann auferlegten Kosten dem Bauträger verbindlich weiter zu geben, wenn eine Einigung sowohl mit dem Mieter als auch mit dem Bauträger nicht möglich ist.

Hinzu kommt noch die Ihnen entgangene Miete sowie ggf. Kosten der Finanzierung.

2.) Kann ich Abnahme verweigern, bis alle Arbeiten endgültig fertig sind (Balkon, Keller, Aussenanlagen, die vier Wohnung über mir sind auch noch gar nicht verkauft, d.h. zukünftig wird noch einiges an Lärm für die neuen Mieter entstehen und ich kann bereits heute schon absehen, dass diese dies uns wieder von der Miete kürzen werden. Ist dies legitim?

Eine Abnahme kann regelmäßig nicht verlangt werden, wenn die Wohnung nicht weitgehend fertig gestellt ist. Soweit lediglich Balkon, Keller und Außenanlagen nicht fertig sind, und die übrigen Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt sind, könnte der Bauunternehmer durchaus eine Abnahme verlangen. Von etwaigen Arbeiten an den über Ihrer Wohnung befindlichen Wohnungen dürften Sie die Abnahme jedoch nicht abhängig machen können, da diese nicht zu dem von Ihnen gekauften Gegenstand gehören. Hier müssten Sie eine etwaige Mietminderung Ihrer Mieter dann in erneuten Verhandlungen an den Bauträger bzw. den jeweiligen Eigentümer der anderen Wohnungen weitergeben.

3.) Die letzten beiden Raten stehen noch aus. Kann ich den Schaden und meine Kosten direkt einbehalten?

Das können Sie tun, Sie müssen aber damit rechnen, dass der Bauträger Sie dann auf Zahlung verklagt und die Schadenersatzforderungen im Einzelnen gerichtlich prüfen lässst. Außerdem wird der Bauträger vor Klärung der Forderung einer Umschreibung des Grundbuches auf Sie nicht zustimmen.

4.) Offizieller Abnahmetermin ist für Ende Oktober nun schriftlich bestätigt. Wir haben seit Juni nun die Möbel der Familie nach Rücksprache mit dem Bauträger dort gelagert. Die Malerarbeiten und Fliesenarbeiten wickeln wir gerade koordiniert mit den anderen Bauträgergewerken parallel ab. Ist das ein problem bei der Abnahme (könnte der BT z.B. sagen, sie haben die Wohnung fliessend abgenommen, also sind wir seitdem nicht für den Schaden verantwortlich?)

Nach der Rechtsprechung kann eine schlüssige Abnahme einzelner Gewerke vorliegen, wenn im Bereich anderer Teilgewerke auf diese aufgebaut wird. Möglicherweise könnte als argumentiert werden, dass Sie z.B. die Estricharbeiten schlüssig abgenommen haben, in dem Sie einen Fliesenleger mit dem Bodenbelag beauftragt haben. Dies ändert allerdings nichts daran, dass Ihnen der Bauträger in Bezug auf den Estrich für die ordnungsgemäße Ausführung haftet. Sie könnten diesen als in Anspruch nehmen, wenn sich nach dem Einzug herausstellt, dass der Estrich falsch angemischt wurde und zerbröckelt. Allerdings ändert sich aufgrund der Abnahme die Beweislast.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin