Änderungskündigung Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag - Verfahren und Fristen

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne zu Ihren Fragen:


Möglichkeiten zur Änderung der Betriebskostenregelung im Mietvertrag

1⃣ Ausgangslage
• Mietvertrag von 2013 mit monatlicher Betriebskostenpauschale.
• Die Pauschale deckt die tatsächlichen Kosten nicht mehr.
• Mieter beharrt auf vertraglicher Vereinbarung.

Eine Pauschale (§ 556 Abs. 2 BGB) bedeutet: Der Mieter zahlt einen festen Betrag, ohne Abrechnung. Das Risiko der Kostensteigerung trägt der Vermieter.

Eine einseitige Umstellung auf Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung ist grundsätzlich nicht möglich, da es sich um eine vertraglich vereinbarte Leistungspflicht handelt, die nicht einseitig geändert werden kann.

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2⃣ Warum keine einseitige Änderung (außer Heizkosten)?
• Der Mietvertrag bindet beide Seiten.
• Die Abrede über die Pauschale ist Teil der Mietzinsvereinbarung (§ 535 BGB).
• Eine sog. Teilkündigung oder Änderungskündigung (nur für die Betriebskosten) ist bei Wohnraummietverhältnissen rechtlich unzulässig.


3⃣ Was bleibt für die „kalten" Betriebskosten?

✅ Einvernehmliche Vertragsänderung anbieten, mit Begründung (Kostenentwicklung etc.).
✅ Möglich ist auch eine einvernehmliche Umstellung der Pauschale auf Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung (§ 556 Abs. 1 BGB).
✅ Rechtlich erzwingen können Sie das nicht, solange der Mieter nicht zustimmt.
✅ Kündigung des gesamten Mietvertrags mit Angebot eines neuen Vertrags ist rechtlich möglich, aber in der Praxis schwer durchsetzbar (enger Kündigungsschutz).

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4⃣ Sonderfall Heiz- und Warmwasserkosten

Hier hilft Ihnen die Heizkostenverordnung (HKVO), die zwingendes Recht enthält:
• Bei zentraler Heizungs- und/oder Warmwasserversorgung müssen die Kosten zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 6 HKVO).
• Der Mieter kann nicht wirksam auf die Verbrauchsabrechnung verzichten.
• Eine vertraglich vereinbarte Pauschale verstößt insoweit gegen die HKVO und ist unwirksam.
• Der Mieter darf die Kosten um 15 % kürzen, wenn Sie keine verbrauchsabhängige Abrechnung vorlegen (§ 12 HKVO).
• Sie können daher für Heiz- und Warmwasserkosten auch gegen den Willen des Mieters eine verbrauchsabhängige Abrechnung einführen.

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5⃣ Praktische Schritte

✅ Prüfen, ob HKVO anwendbar (i. d. R. ja bei zentraler Versorgung).
✅ Erfassungsgeräte installieren (falls noch nicht vorhanden).
✅ Mieter schriftlich informieren, dass Sie künftig verbrauchsabhängig abrechnen müssen.
✅ Für die übrigen Betriebskosten: versuchen, eine einvernehmliche Anpassung zu erreichen.

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6⃣ Form und Fristen
• Für Heizkosten: keine Frist nötig, Sie können (und müssen) die Abrechnung nach HKVO jederzeit umstellen.
• Für die übrigen Betriebskosten:
• Änderung nur im Einvernehmen.
• Vorschlag schriftlich formulieren.
• keine gesetzlichen Fristen, außer im Fall einer (rechtlich problematischen) Kündigung des Gesamtvertrags mit § 573c BGB (3 Monate).

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Fazit:

✔ Für die „kalten" Betriebskosten:
→ Sie brauchen die Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Vorauszahlung mit Abrechnung.
→ Eine einseitige Änderung oder Kündigung nur dieses Vertragsteils ist rechtlich nicht zulässig.

✔ Für Heiz- und Warmwasserkosten:
→ Sie sind nach HKVO verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen.
→ Hier können (und müssen) Sie auch ohne Zustimmung des Mieters umstellen.

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Empfehlung:
1⃣ Bereiten Sie ein freundliches, gut begründetes Anschreiben an den Mieter vor, in dem Sie die Kostenentwicklung darlegen und um Umstellung auf Vorauszahlung bitten.
2⃣ Für die Heizkosten stellen Sie die Abrechnung auf Verbrauch um und teilen dies dem Mieter mit.
3⃣ Prüfen Sie ggf. auch eine moderate Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete), falls die Miete insgesamt zu niedrig ist.

Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke