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Widerspruch Nebenkostenabrechnung durch Mieter / Fristen

| 26.02.2009 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Fachanwälte,
ich vermiete seit dem 01.12.2007 eine DHH für 500,-€ Kaltmiete plus 150,-€ Nebenkostenvorauszahlung. Kaution: 1000,-€ wurde trotz mehrerer Gespräche, einem Anschreiben und mündlicher Zusagen durch die Mieter bis heute nicht gleistet.
Ich habe meinen Mietern die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 erstellt. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung von über 1200,-€, bedingt durch steigende Energiekosten und stark gestiegenem Verbrauch im Vergleich zum Vorjahr. Aus Kulanz habe ich nur Strom, Wasser/Abwasser, Gas und Abfallentsorgung berechnet. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizungswartung und Schornsteinfeger hatte ich außen vor gelassen, obwohl im Mietvertrag so vereinbart. Aufgrund der Höhe der Nachzahlung habe ich angekündigt, die Nebenkostenvorauszahlung monatlich um 50,-€ zu erhöhen. Mit der Märzmiete sollten dann jeweils 50,-€ vom Januar und Februar überwiesen werden und die Nachzahlung sollte bis zum 15.03.2009 erfolgen.
Die Nebenkostenabrechnung ist am 17.02.2009 bei den Mietern eingetroffen. Darauf hin bekam ich am selben Tag einen Anruf von ihnen, dass die Abrechnung erst von der Verbaucherzentale geprüft wird.
Heute (26.02.2009) erhielt ich einen Einschreibebrief, in dem der Nebenkostenabrechnung und der Mieterhöhung widersprochen wird und mir mitgeteilt wurde, dass eine genaue Begründung in Kürze zugestellt wird.
Meine Fragen:
1. Muß ich jetzt auf den Widerspruch reagieren?
2. Was ist mit der Nachzahlungsfrist/Nebenkostenerhöhung? Kann ich darauf bestehen oder muß ich auf das Ergebnis der Prüfung der Verbaucherzentale warten.
3. Falls die Nebenkostenabrechnung widererwarten nicht korrekt sein sollte, habe ich die Möglichkeit der Neuerstellung/Korrektur?
4. Welche Möglichkeiten habe ich auch jetzt noch die Kaution einzufordern?


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.

Ohne Kenntnis der konkreten Beanstandungen können Sie auf den Widerspruch vorerst nicht reagieren.

2.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann nach § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

3.

Wenn Sie die Abrechnung formell ordnungsgemäß innerhalb der 12-Monats-Frsit dem Mieter überlassen haben, können Sie die Abrechnung bei eventuellen Beanstandungen durch die Verbraucherzentrale noch korrigieren, wenn inhaltliche Fehler vorhanden sind (vgl. BGH - Urteil vom 17.11.2004 Az: VIII ZR 115/04).

4.

Wenn die Kaution als Geldsumme bereitzustellen gewesen ist, ist der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Somit könnten Sie die Kaution in voller Höhe von dem Mieter fordern. Da der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug ist, muss er Ihnen auch die Zinsen ersetzen, die bei rechtzeitiger Anlage der Kaution in der Zwischenzeit angefallen wären.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2009 | 21:37

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen!

Muß der Mieter die von mir gesetzte Frist (Nachzahlung der Nebenkosten bis 15.03.2009) trotz des Prüfungsverfahren durch die Verbraucherzentrale einhalten? Wenn ja, dürfte ich nach dem 15.03.2009 mahnen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2009 | 21:41

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ja, wenn es sich hier um eine angemessene Erhöhung der Nebenkosten handelt.




Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

Bewertung des Fragestellers 28.02.2009 | 10:03

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Stellungnahme vom Anwalt:
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