Sehr geehrter Ratsuchender,
zunächst nochmal zum Sachverhalt: Ich verstehe die Eigentums- und Wohnverhältnisse so, dass Ihr Vater Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses ist, Ihre Eltern eine Wohnung bewohnen, Sie mit Ihrer Familie eine weitere Wohnung und zusätzlich die Möglichkeit besteht, bei Sanierung weiteren Wohnraum - etwa zur Vermietung - zu schaffen.
Ihre Sorgen zur ausreichenden Absicherung Ihrer bisherigen und zukünftigen Investitionen sind berechtigt, dies, zumal im Erbfall Dritte von dieser Vermögensmehrung profitieren könnten. Schließlich investieren Sie in fremdes Eigentum.
Was konkret für Möglichkeiten letztendlich in Betracht kommen, hängt im wesentlichen davon ab, auf was man sich im Verhältnis des Grundstückseigentümers (Vaters) und Ihnen einigen kann. Nach Möglichkeit sollte auch nicht nur nach einer schuldrechtlichen (vertraglichen) Lösung gesucht werden, sondern auch eine dingliche (berührend das Eigentum bzw. grundbuchmäßige Absicherung)Lösung gefunden werden.
Die Möglichkeiten einer Regelung und Absicherung Ihrer Investitionen sind äußerst vielfältig und können in diesem Rahmen nur angerissen werden.
Zum einen wäre die Regelung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, eines Übergabevertrages, möglich. Auch hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten und Einzelheiten. So könnte im Rahmen eines Übergabevertrages das Eigentum an dem Haus-Grundstück an Sie übertragen werden. Ihre Eltern könnten sich z.B. an einer Wohnung ein lebenslangens Wohnrecht einräumen lassen. Zusätzlich könnte z.B. eine Rentenverpflichtung übernommen werden. Auch eine Nießbrauchsbestellung könnte diskutiert werden. Unter Berücksichtigung Ihrer bisherigen Investitionen kann eine Ausgleichszahlung an die weichenden Erben vereinbart werden. Sie wären dann Eigentümer und investieren zukünftig in Ihre eigene Immobilie.
Statt einer Ausgleichszahlung könnte auch die Begründung von Wohnungseigentum angedacht werden und dann eine entsprechende Zuordnung der Sondereigentumsrechte (Wohnungen) an Vater bzw. Eltern, Sie und Geschwister erfolgen. Diese Lösung hätte jedoch den praktischen Nachteil, dass Sie für sämtliche baulichen Veränderungen, die sich nicht ausschließlich am Sondeereigentum abspielen in der Regel die Zustimmung der weiteren Miteigentümer benötigen. Ferner fragt es sich, ob für Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums Sie immer einen Mehrheitsbeschluss erreichen können.
Schließlich wäre eine gewisse, wenn auch risikobehaftetet Absicherung in einem Erbvertrag möglich. Das Wesen des Erbvertrages liegt darin, dass der Erblasser an seine vertragliche Verfügung von Todes wegen gebunden ist. Eine spätere letztwillige Verfügung, die dem entgegensteht, ist unwirksam. Der Vertragserbe hat daher eine durch den Erblasser nicht mehr zerstörbare Aussicht, Erbe (oder Vermächtnisnehmer) zu werden. Dennoch hat der Vertragserbe zu Lebzeiten des Erblassers noch keine Rechte an dessen Vermögen. Der Erblasser ist nach wie vor Herr seines Vermögens und kann frei unter Lebenden verfügen.
Als weitere Alternative könnte zwischen Ihnen und Ihrem Vater ein Darlehnsvertrag hinsichtlich der Investitionssumme vereinbart werden, dies bei darlehensweiser Hingabe des Investitionsbetrages - ggf. unter regelmäßiger Fortschreibung des Darlehnsbetrages. Das Darlehn kann vorsichtshalber grundbuchmäßig abgesichert werden.
Sie sollten daher zunächst das Gespräch mit Ihrem Vater suchen,Ihre Vorstellungen äußern und darlegen,wie Sie sich die Zukunft der Immobilie und Ihre weiteren Investitionen vorstellen könnten und zusammen mit dem Vater die Grundzüge einer Einigungsmöglichkeit suchen. Das weitere - und damit konkrete - sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwalts entwerfen.
Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
zunächst nochmal zum Sachverhalt: Ich verstehe die Eigentums- und Wohnverhältnisse so, dass Ihr Vater Alleineigentümer des Mehrfamilienhauses ist, Ihre Eltern eine Wohnung bewohnen, Sie mit Ihrer Familie eine weitere Wohnung und zusätzlich die Möglichkeit besteht, bei Sanierung weiteren Wohnraum - etwa zur Vermietung - zu schaffen.
Ihre Sorgen zur ausreichenden Absicherung Ihrer bisherigen und zukünftigen Investitionen sind berechtigt, dies, zumal im Erbfall Dritte von dieser Vermögensmehrung profitieren könnten. Schließlich investieren Sie in fremdes Eigentum.
Was konkret für Möglichkeiten letztendlich in Betracht kommen, hängt im wesentlichen davon ab, auf was man sich im Verhältnis des Grundstückseigentümers (Vaters) und Ihnen einigen kann. Nach Möglichkeit sollte auch nicht nur nach einer schuldrechtlichen (vertraglichen) Lösung gesucht werden, sondern auch eine dingliche (berührend das Eigentum bzw. grundbuchmäßige Absicherung)Lösung gefunden werden.
Die Möglichkeiten einer Regelung und Absicherung Ihrer Investitionen sind äußerst vielfältig und können in diesem Rahmen nur angerissen werden.
Zum einen wäre die Regelung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, eines Übergabevertrages, möglich. Auch hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten und Einzelheiten. So könnte im Rahmen eines Übergabevertrages das Eigentum an dem Haus-Grundstück an Sie übertragen werden. Ihre Eltern könnten sich z.B. an einer Wohnung ein lebenslangens Wohnrecht einräumen lassen. Zusätzlich könnte z.B. eine Rentenverpflichtung übernommen werden. Auch eine Nießbrauchsbestellung könnte diskutiert werden. Unter Berücksichtigung Ihrer bisherigen Investitionen kann eine Ausgleichszahlung an die weichenden Erben vereinbart werden. Sie wären dann Eigentümer und investieren zukünftig in Ihre eigene Immobilie.
Statt einer Ausgleichszahlung könnte auch die Begründung von Wohnungseigentum angedacht werden und dann eine entsprechende Zuordnung der Sondereigentumsrechte (Wohnungen) an Vater bzw. Eltern, Sie und Geschwister erfolgen. Diese Lösung hätte jedoch den praktischen Nachteil, dass Sie für sämtliche baulichen Veränderungen, die sich nicht ausschließlich am Sondeereigentum abspielen in der Regel die Zustimmung der weiteren Miteigentümer benötigen. Ferner fragt es sich, ob für Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums Sie immer einen Mehrheitsbeschluss erreichen können.
Schließlich wäre eine gewisse, wenn auch risikobehaftetet Absicherung in einem Erbvertrag möglich. Das Wesen des Erbvertrages liegt darin, dass der Erblasser an seine vertragliche Verfügung von Todes wegen gebunden ist. Eine spätere letztwillige Verfügung, die dem entgegensteht, ist unwirksam. Der Vertragserbe hat daher eine durch den Erblasser nicht mehr zerstörbare Aussicht, Erbe (oder Vermächtnisnehmer) zu werden. Dennoch hat der Vertragserbe zu Lebzeiten des Erblassers noch keine Rechte an dessen Vermögen. Der Erblasser ist nach wie vor Herr seines Vermögens und kann frei unter Lebenden verfügen.
Als weitere Alternative könnte zwischen Ihnen und Ihrem Vater ein Darlehnsvertrag hinsichtlich der Investitionssumme vereinbart werden, dies bei darlehensweiser Hingabe des Investitionsbetrages - ggf. unter regelmäßiger Fortschreibung des Darlehnsbetrages. Das Darlehn kann vorsichtshalber grundbuchmäßig abgesichert werden.
Sie sollten daher zunächst das Gespräch mit Ihrem Vater suchen,Ihre Vorstellungen äußern und darlegen,wie Sie sich die Zukunft der Immobilie und Ihre weiteren Investitionen vorstellen könnten und zusammen mit dem Vater die Grundzüge einer Einigungsmöglichkeit suchen. Das weitere - und damit konkrete - sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwalts entwerfen.
Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
Rückfrage vom Fragesteller
3. Juni 2007 | 13:10
Sehr geehrter Hr. Mohr,
vielen Dank noch nachträglich für die ausführliche Antwort !
Gestatten Sie mir eine sehr kurze Nachrfrage:
Bei einem Darlehensvertrag ggü. meinem Vater z.B. über 50T€ muss ich /müssen wir in etwa mit welchen Kosten rechnen? Kann man diesen bei einem ortsansässigen Anwalt aufsetzten und bestätigen lassen oder geht am am Besten gleich zu einem Notar?
Vielen Dank !
J. Hendel
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
12. Oktober 2008 | 11:59
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich darf um Verständnis bitten, da die Nachfrage doch weit über die Erstfrage hinausgeht.
Mit freundlichen Grüßen
RA Mohr