Mietminderung bei Zugluft und schlechter Isolierung

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Zunächst ist zu unterscheiden: Hinsichtlich des Grundzustands (also Wärmedämmung auf dem Stand der 1970er) kann der Mieter keine Ansprüche geltend machen: Dass insoweit höhere Heizkosten anfallen würden, musste schon bei Vertragsschluss erkannt werden (§ 536b BGB ). Es kann hier also nur um die verzogenen Tür- und Fensterrahmen und die Dampfsperren gehen.

Für die deswegen erhöhten Heizkosten kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch haben. Da die Wohnung, wie Sie selbst sagen, aktuell unzureichend wärmegedämmt ist, liegen Mängel vor (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ), die den Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB begründen können.

Entscheidend ist, ob die Mängel a) schon beim Einzug vorlagen oder b) erst während der Mietdauer entstanden sind.

Im Fall a) können Mängelrechte des Mieters ausgeschlossen sein, wenn der Mieter schon beim Einzug den mangelhaften baulichen Zustand erkennen und mit höheren Heizkosten rechnen musste. In dem Fall kann er sich auf Mängelrechte nämlich nicht mehr berufen (§ 536b BGB ).

Im Fall b) kann er allerdings Wiederherstellung der vorherigen Wärmedämmung verlangen, bis dahin die Miete mindern und seinen erhöhten Aufwand für Heizkosten als Schaden ersetzt verlangen (bzw. Zahlung eines entsprechenden Teils der Betriebskostennachzahlung verweigern).

2.

Für die konkrete Minderungsquote kommt es auf die genauen Umstände an, die letztlich nur das Gericht beurteilen kann. Ich kann Ihnen an dieser Stelle nur einige Urteile nennen, die vielleicht als Anhaltspunkte dienen:

• Für geringfügigen Luftdurchgang bei Altbaufenstern hat das Amtsgericht Steinfurt (Urteil vom 14.3.1996, Aktenzeichen 4 C 484/95 ) keine Minderung zugelassen.

• Für undichte Türen und dadurch entstehende Zugluft hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 23.5.2000, Aktenzeichen 10 U 160/97 ) eine Minderung von 5 % angenommen.

• Für undichte Fenster und Türen, die zu Fußkälte und Luftzug führen, hat das Landgericht Potsdam (Urteil vom 4.8.1997, Aktenzeichen 6 S 192/96 ) eine Minderung von 7,5 % angenommen.

Diese Angaben können vielleicht helfen, überzogenen Vorstellungen des Mieters entgegenzutreten. Am besten regeln Sie die Angelegenheit durch einen Vergleich, z. B. indem Sie einen Teil der Heizkosten übernehmen und der Mieter auf eine Minderung verzichtet. Über die genaue Zahl müssten Sie sich verständigen und am besten auch eine schriftliche Vereinbarung treffen, um Rechtssicherheit zu schaffen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt