Sehr geehrter Fragesteller,
auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
Auch außerhalb der gewöhnlichen einer muss bei entsprechenden Außentemperaturen eine entsprechende Beheizbarkeit der Räume gewährleistet sein. Sollten Sie also im Mietvertrag eine feste Heizperiode vorgegeben haben, wäre diese Regelung dann hinfällig, wenn die Außentemperatur außerhalb dieser Heizperiode nicht nur kurzfristig abfällt. Als Richtwerte für die Wärme in Räumen, die durch die Heizung erzielt werden müssen, gelten nach DIN 4701 für Wohnräume 20 Grad, für Bäder 22 Grad und für Flure 15 Grad. Eine Nachtabsenkung um 3 Grad ist zulässig.
Nach Ihrer Beschreibung handelt es sich um eine Sammelheizung, also eine Heizung, die zentral beide Wohnungen versorgt. Sie als Vermieter sind also für den ordnungsgemäßen, betriebsbereiten Zustand der Heizanlage verantwortlich. Dieser ist nach Ihren Worten auch gegeben. Außerhalb der Heizperiode sind Sie verpflichtet, die Heizung in Betrieb zu nehmen, wenn die Innentemperatur in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen unter 17 Grad Celsius fällt und mit einer Besserung in den folgenden Stunden nicht zu rechnen ist.
Zusammengefaßt läßt sich daher sagen: Hat Ihre Mieterin ständig die Fenster geöffnet, kann Ihnen Kälte in der Wohnung nicht vorgeworfen werden. Die Mieterin muss nachweisen, wann die Raumtemperatur unter die geforderten Werte gefallen ist und für wie lange. Hier könnte letztlich auch den jeweiligen Wetterbericht zu Hilfe gezogen werden, um zu ermitteln, wie hoch die Außentemperatur lag und für wie lange beispielsweise eine Kältephase außerhalb der Heizperiode gedauert hat. Hieraus kann dann ersehen werden, ob Sie die Verpflichtung hatten, die Zentralheizung auch außerhalb der Heizperiode anzuschalten. Ob auf die Außentemperatur oder auf die Innentemperatur abgestellt wird, ist je nach Einzelfall und jeweiligem Gericht unterschiedlich; jedoch kann natürlich die Tatsache, dass eine Kaltfront für dauerhafte Nachtemperaturen von unter 9 Grad gesorgt hat, ein starkes Indiz auch für eine entsprechende Abkühlung der Raumtemperatur sein und somit eine Pflicht zum Heizen begründen.
Liegt ein Mangel der Wohnung vor – zu kalte Räume stellen einen Mangel dar -, kann der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters die Miete mindern. Eine Mietminderung um 100 % ist jedoch nur in extremen Ausnahmefällen möglich, beispielsweise bei komplettem Heizungsausfall im Winter. Sie sollten hier einer Minderung widersprechen und entsprechende Schritte ankündigen, wenn eine Minderung dennoch erfolgen sollte. Ansprüche für die Vergangenheit sollten ohne genauere Konkretisierung durch die Gegenseite abgelehnt werden. Wird die Miete dennoch gemindert, sollten Sie rechtliche Schritte hiergegen einleiten. Will die Gegenseite die Minderung für die Vergangenheit durchsetzen, so muss sie dies durch eine Klage tun.
In jedem Fall kann ich Ihnen nur anraten, sich selbst anwaltlich vertreten zu lassen. Da die Vermieterin bereits anwaltlich gegen Sie vorgegangen ist, sollten Sie schon aus dem Gesichtspunkt der „Waffengleichheit“ nicht auf rechtlichen Beistand verzichten!
Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Florian Müller
(Rechtsanwalt)
Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Gemäß Mietvertrag besteht eine Heizpflicht außerhalb der Heizperiode, wenn die Aussentemperaturen an drei aufeinanderfolgenden Tagen um 21:00Uhr unter 12°C liegt. Der gegnerische Anwalt behauptet hingegen, daß ein Mangel generell vorliegt, wenn die Beheizbarkeit bei Nachttemperaturen unter 9°C nicht möglich ist. Gibt es hierfür eine Rechtsgrundlage/Urteil ?
Sehr geehrter Fragesteller,
eine Rechtsgrundlage existiert nicht, es handelt sich hier um durch die Rechtsprechung definiertes Recht. Dementsprechend variieren die Urteile auch von Gericht zu Gericht. Grundsätzlich ist es denkbar, dass ein Richter nach dem Abfallen der Außentemperatur unter eine gewisse Grenze, z.B. 9 Grad, entscheidet (bzw. schon irgendwo entschieden hat). In der Regel hat die Außentemperatur aber nur mittelbar Einfluß auf die Frage, ob zu heizen ist oder nicht. Es kommt in erster Linie auf die Raumtemperatur an. Hier ist gefestigte Rechtsprechung, dass eine Heizpflicht dann besteht, wenn die Innentemperatur der Wohnung bei geschlossenen Fenstern unter 17 Grad gefallen ist und mit einer Besserung innerhalb der nächsten Stunden nicht gerechnet werden kann. In Zwischenbereichen kann es dem Mieter sogar zugemutet werden, mit eigenen Heizquellen kurze Kältephasen zu überbrücken. Die in Ihrem Mietvertrag stehende Regelung (3 Tage hintereinander um 21 Uhr unter 12 Grad) ist in jedem Fall eine gängige Umschreibung, kann aber wie gesagt anders beurteilt werden und vor allem durch die (nachweisbare und glaubhafte) Aussage der Mieterin widerlegt werden, dass die Raumtemperatur wesentlich niedriger als zumutbar abgefallen ist.
Mit anderen Worten: eine einheitliche Regelung gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an und wie das Gericht die Zumutbarkeit einschätzt. Daher auch mein Rat, sich zunächst gegen Mietminderung und andere Forderungen zu wehren und sich hierbei der Hilfe eines Experten (Anwalts) zu bedienen.
Mit freundlichen Grüßen
Florian Müller
(Rechtsanwalt)
