Noch nicht eingetragener Eigentümer - Darf ich Mietern kündigen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist gemäß § 873 BGB die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung nach § 925 BGB und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Verfügungen über das Eigentum erfolgen also durch Einigung und Eintragung.

Nach der Regelung des § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber anstelle des Vermieters mit Veräußerung in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Eine Veräußerung liegt dabei insbesondere bei Verkauf vor. Erforderlich ist für den Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag, dass der Eigentumsübergang vollzogen ist, also Einigung und Eintragung (§ 925)erfolgt sind. Die Vollendung des Rechtserwerbes erfolgt also mit der Eintragung. Eine bloße Auflassungsvormerkung (§ 883) genügt nicht um die Rechtswirkungen des § 566 BGB , also den Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag, auszulösen. So kann der vormerkungsgesicherte Eigentümer auch nicht kündigen oder den Mietvertrag ändern bevor er nicht eingetragen ist.
Vor diesem Hintergrund haben Sie trotz des bereits vor 4 Monaten erfolgten Kaufs keine Rechtsposition gegenüber dem Mieter aus der Sie die Rechte des Eigentümers, also insbesondere eine Kündigung, geltend machen könnten. Dazu fehlt die Eintragung Ihres Eigentumes in das Grundbuch.

Für die Zahlung der Miete ist der Mieter dahingehend durch § 566 e BGB geschützt, dass er mit befreiender Wirkung an den bisherigen Vermieter zahlen kann, solange das Eigentum noch nicht auf den Erwerber übergegangen ist. Dieses Recht hat er auch dann, wenn der Vermieter ihm die Veräußerung schon mitgeteilt hat. Er kann aber auch schon an den künftigen Eigentümer zahlen, wenn der bisherige Vermieter ihm den Verkauf mitgeteilt. Dies muss er aber nicht. Der künftige Eigentümer hat daher keinen Anspruch gegen den Mieter.

Allerdings haben Sie einen Vertrag mit dem bisherigen Eigentümer geschlossen, aus dem hervorgehen müsste, ab wann Ihnen die Miete zusteht. Hier sind bei Nichteinhaltung Schadensersatzansprüche gegen Ihren Vertragspartner aus dem Kaufvertrag möglich.