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WEG - Schlüsselverlust durch Mieter (oder Eigentümer)

| 16.02.2012 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


In einer Eigentümergemeinschaft verliert ein Mieter (oder auch Eigentümer) seinen Schlüssel der zentralen Schließanlage durch Diebstahl o.ä. Nun stellt sich die Frage, ob von dem Verlust eine Gefahr ausgeht, als dass der Eigentümer der den Verlust (oder dessen Mieter) zu vertreten hat Ersatzpflichtig gegenüber dem Gemeinschaft ist im Rahmen / Sinne der Neubeschaffung der neuen kompletten Schließanlage.

FRAGE:
Ist folgendes Vorgehen des Verwalters rechtlich als auch versicherungstechnisch etc. in Ordnung?

Der Verwalter fertigt einen Hausaushang an, in dem jeder Bewohner über den Schlüsselverlust informiert wird und es empfohlen wird das Schloß seiner Wohnungsabschlußtür zu wechseln, ebenso wie die Hausratversicherung zu informieren ob des möglicherweise erhöhten Risikos des Einbruchs.

Ferner wird eine außerordentliche Eigentümerversammlung kurzfristig einberufen, um die notwendigen Maßnahmen zu beschließen. So könnte mann drei Varianten beschließen:

1.) es wird keine neue Schließanlage (auf Kosten des Verursachers bzw. Eigentümer) gekauft; das Haftungsrisiko liegt ausschließlich bei der Gemeinschaft

2.) es werden nur neue Schlösser inkl. Schlüssel (2 Stück für jeden Haushalt) für die von außen aufzuschließenden Türen wie Hauseingangstür, Hoftüren o.ä. gekauft und dem Verursacher (Eigentümer des Mieters) gekauft

3.) es wird auf Kosten des Eigentümers eine gänzlich neue Schließanlage gekauft und der Eigentümer wird durch Beschluss (auch bei 2.) verpflichtet diese Kosten alleine zu tragen

Wie kann der Verwalter überhaupt eine Gefährung prüfen, wonach eben entsprechend auch der Anspruch überhaupt an den Verursacher / Eigentümer gestellt werden kann?

-> Ein Schlüssel wird geklaut / verlegt in einem vom Obejkt befindlichen Ort der 30-40 Km entfernt liegt - wo sind hier die Grenzen gestezt im Hinblick auf die Beurteilung einer "Gefährdung" wonach Ansprüche gegen den Verursacher gerechtfertigt wären?!

Sehr geehrter Ratsuchender,



beide Maßnahmen (Hausaushang und Einberufung einer Eigentümerversammlung) sind rechtlich und versicherungstechnisch der richtige Weg des Verwalters, da er damit seine Verwalterpflichten zunächst erfüllt hat.


Auf der Eigentümerversammlung hat der Verwalter dann die drei Möglichkeiten vorzustellen und dann damit seine Verwalterpflichten erfüllt. Denn es obliegt nicht ihm, sondern der Eigentümergemeinschaft, über die weiteren Schritte zu beschließen. Dieser Beschluss - welcher auch immer gefasst wird - wäre dann vom Verwalter zu tragen.


Bei einem Schlüsselverlust sollte bei der Vorstellung der drei Möglichkeiten auf Folgendes hingewiesen werden:

Versicherungstechnisch ist allein das Auswechseln geeignet, den vollen Versicherungsschutz zu behalten, es sei denn, eine Missbrauchsmöglichkeit durch Dritte kann ausgeschlossen werden (z.B. Schlüssel fällt bei einer Kreuzfahrt über Bord). Die Rechtsprechung ist in Hinblick auf den Versicherungsschutz dabei sehr streng, d.h. die Missbrauchsmöglichkeit muss definitiv ausgeschlossen sein und wäre auch nachzuweisen. Eine bestimmte Entfernungspauschale ist dabei nicht anzuwenden.


Wurde der Schlüssel gestohlen, wird in der Regel kein Verschulden nachzuweisen sein; die Kosten wären dann von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Liegt hingegegen ein Verschulden vor, besteht ein Regressanspruch gegen den Eigentümer, der diesen Verlust zu vertreten hat.


Allerdings kann der Verwalter nur darauf hinweisen; die Entscheidung liegt bei der Eigentümergemeinschaft.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2012 | 14:15

Sehr geehrte Herr RA Bohle,

zunächst vielen Dank für Ihre Antwort, die auch meine Vermutung war bzw. ist.

Natürlich hat bei einem Diebstahl der Verursacher (egal ob Mieter oder Bezugsperon Eigentümer für die WEG) keine Haftungsschuld, da dieser den Verlust nicht zu verantworten hat.

Anders wäre es, wenn der Diebstahl grob fahrlassig in Kauf genommen wurde und hätte verhindert werden können, was vermutlich bei einem abgeschlossenen Auto nicht der Fall sein wird.

Wenn ich Sie also richtig verstanden habe, dann wären die Kosten (egal ob man sich für 2. oder 3. entscheiden würde) so oder so von der Eigentümergemeinschaft zu tragen, ebenso welcher Schlösser nun endgültig ausgetauscht werden sollen. Das Versicherungsrisiko würde dann (würde so auch im Beschlussantrag stehen) gänzlich die Gemeinschaft haben, sofern man sich für 1. oder 2. entscheidet? Zumal sich dann auch im Rahmen der Beschlussfassung sich der Verwalter von möglicher Haftung freizeichnen lassen würde.

Ihnen noch einen schönen Tag!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2012 | 14:29

Sehr geehrter Ratsuchender,


richtig, bei einer grob fahrlässigen Ermöglichung des Diebstahls wäre das Verschulden wieder gegeben; daher hatte ich auch die Einschränkung "in der Regel" gewählt.


Nein, irgendwie ist da ein Missverständis aufgeteten:

ZUNÖÄCHST ist die Frage des Verschuldens bei dem Schlüsselverlust zu klären. Liegt dieses Vor und kann ein Schlüsselmissbrauch durch Dritte NICHT AUSGESCHLOSSEN werden, würde letztendlich nicht die Eigentümergemeinschaft die Kosten tragen müssen, sondern der betreffende Eigentümer/Mieter.

Nur wenn die Eigentümergemeinschaft einen anderslautenden Beschluss fassen würde (also aus reiner Nettigkeit die Kosten gemeinsam übernommen werden), würde dann aufgrund der Beschlussfassung die Gemeinschaft die Kosten tragen müssen.

Welche Schlösser dabei ausgetauscht werden, ist dabei zweitrangig, solange es notwendig ist. Und da ist die Rechtsprechung zum Versicherungsschutz recht gnadenlos, wie ich schon ausgeführt hatte - für den Einzelnen kann es also ganz schnell eine teure Sache werden.


Kommt es zu einem Komplettaustausch, gäbe es dann aber aufgrund eben dieses Austausches kein Versicherungsrisiko mehr, da dann ja ein Missbrauch des verlorenen Schlüssels ausgeschlossen wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
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mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Bewertung des Fragestellers 16.02.2012 | 14:59

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