Kauf einer ETW in Berlin (Sondervermietung)

Sehr geehrter Herr Bach,

vielen Dank für Ihre Anfrage zum geplanten Erwerb einer Eigentumswohnung in Berlin zur Vermietung an Monteure. Ihre Vorsicht ist berechtigt, da sowohl das Zweckentfremdungsverbot als auch maklerrechtliche Vorschriften erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen haben können. Gerne beantworte ich Ihre Fragen im Einzelnen:

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1. Nachweis zur bisherigen Nutzung und Einnahmen – dringend zu empfehlen

Ja, Sie sollten sich in jedem Fall vom Verkäufer bzw. Makler folgende Unterlagen vorlegen lassen:
• Nachweise über die bisherigen Mieteinnahmen (z. B. Mietverträge, Abrechnungen, Kontoauszüge),
• Belege zur tatsächlichen Nutzung durch Monteure (z. B. Gästelisten, Kurzzeitmietverträge),
• Schriftliche Bestätigung des Verkäufers, dass die Wohnung seit vor dem 1. Mai 2014 dauerhaft zu diesem Zweck genutzt wurde,
• Eventuell vorhandene Genehmigungen oder Bestandschutzbescheide nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG).

Diese Nachweise sind nicht nur zur Absicherung gegenüber der Zweckentfremdungsbehörde, sondern auch gegenüber Ihrer finanzierenden Bank notwendig – insbesondere wenn die Ertragskraft der Wohnung Grundlage der Finanzierung ist.

Tipp: Vereinbaren Sie ggf. im Kaufvertrag eine Rücktrittsklausel oder Kaufpreisminderung, falls sich später herausstellt, dass keine Genehmigung oder kein Bestandschutz besteht.

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2. Bestandsschutz bei Nutzung vor dem Zweckentfremdungsverbot – unter Voraussetzungen möglich

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot trat am 01.05.2014 in Kraft. Für Wohnungen, die nachweislich vor diesem Stichtag gewerblich oder als Ferien-/Monteurunterkunft genutzt wurden, kann ein sogenannter Bestandsschutz bestehen.

Wichtig:
• Der Bestandsschutz gilt nur, wenn die Nutzung durchgehend erfolgt ist (ohne längere Unterbrechung) und nachweisbar ist.
• Ein einfacher Hinweis des Maklers oder Verkäufers genügt nicht.

Maßgeblich ist hier § 2 Abs. 2 ZwVbG und die Verwaltungspraxis der Bezirksämter in Berlin.

Wenn es zu einer Prüfung durch die Wohnraumschutzbehörde kommt, müssen Sie Nachweise aus der Zeit vor Mai 2014 bis heute vorlegen können.

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3. Maklerprovision – 7,14 % nur bei Alleinbeauftragung durch Käufer zulässig

Seit dem 23.12.2020 gilt in ganz Deutschland für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher (§ 656a BGB ff.):
• Der Makler darf nicht mehr verlangen, dass der Käufer die gesamte Provision zahlt, wenn auch der Verkäufer Auftraggeber ist.
• Beide Parteien müssen die Provision zu gleichen Teilen zahlen, also je 50 %, wenn der Makler für beide tätig wird (§ 656c BGB).

Ausnahme: Der Makler wird ausschließlich im Auftrag des Käufers tätig (reine Käuferprovision) – das muss aber vertraglich eindeutig geregelt sein und ist in der Praxis selten.

Prüfen Sie:
• Wer hat den Makler beauftragt?
• Gibt es eine Doppeltätigkeit (für Käufer und Verkäufer)?
• Steht im Maklervertrag oder Exposé, dass Sie alleiniger Auftraggeber sind?

Falls der Makler für beide Parteien tätig ist, dürfen Ihnen nicht mehr als 50 % der vereinbarten Provision auferlegt werden.

Tipp: Verlangen Sie Klarstellung zum Provisionsmodell in Textform, und berufen Sie sich ggf. auf § 656c BGB, wenn Sie mehr als 3,57 % (inkl. MwSt.) zahlen sollen.

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✅ Fazit und Empfehlung
1. Lassen Sie sich alle Nachweise zur bisherigen Nutzung und Mieteinnahmen schriftlich geben, inkl. Unterlagen zur Frage des Bestandsschutzes.
2. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Aussagen – insbesondere nicht bei einer möglichen Zweckentfremdungsproblematik.
3. Bestehen Sie auf eine hälftige Maklerprovision, es sei denn, Sie sind alleiniger Auftraggeber (schriftlich nachweisbar).
4. Sichern Sie sich ggf. durch eine Vertragsklausel gegen fehlenden Bestandsschutz oder fehlende Genehmigungen ab.


Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wilke
Rechtsanwalt