Gerne zu Ihren Fragen, die im Fall einer schwer zu veräußernden Immobilie durchaus praxisrelevant sind, gerade bei älteren Gebäuden in strukturschwachen Regionen.
1. Kann ich vermeiden, dass die Erbschaftsteuer höher ist als der spätere Verkaufserlös?
Grundsatz: erfolgt die Bewertung nach dem Stichtagswert.
Bei der Erbschaftsteuer wird nicht der spätere Verkaufserlös, sondern der sogenannte gemeine Wert (§ 9 BewG) der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls (Stichtag: Todestag) herangezogen. Dieser Wert wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt.
Zitat:§ 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert
(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.
(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.
Problematisch ist mithin: Selbst wenn Sie nur 30.000 € realisieren, könnte das Finanzamt dennoch 70.000 € oder mehr als Besteuerungsgrundlage ansetzen.
Lösung: Selbstbewertung mit Gutachten
Sie haben grundsätzlich das Recht, einen niedrigeren Wert nachzuweisen (§ 198 BewG). Dies bedeutet:
Das Finanzamt setzt automatisch den typisierten Wert nach dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren an (abhängig vom Immobilientyp).
Dieser automatische Ansatz ist regelmäßig zu hoch, insbesondere in strukturschwachen Lagen.
Sie dürfen jedoch einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – und das ist der entscheidende Punkt, nämlich durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (nicht einfach ein Makler).
Der Verkaufspreis allein genügt grundsätzlich also nicht als Nachweis, kann aber unterstützend wirken.
Das Gutachten muss den Wert am Todestag ausweisen – nicht am Verkaufstag.
Alternative: Wertschätzung durch das Finanzamt beantragen
Sie können beim zuständigen Finanzamt einen Antrag auf gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts (§ 151 BewG) stellen. Das Finanzamt ermittelt dann den steuerlich maßgeblichen Wert auf Antrag.
§ 151 BewG Gesonderte Feststellungen
(1) Gesondert festzustellen (§ 179 der Abgabenordnung) sind
1.Grundbesitzwerte (§ 157),
2. (gekürzt)
3. (gekürzt)
4.der Anteil am Wert von anderen als in den Nummern 1 bis 3 genannten Vermögensgegenständen und von Schulden, die mehreren Personen zustehen,
wenn die Werte für die Erbschaftsteuer oder eine andere Feststellung im Sinne dieser Vorschrift von Bedeutung sind. Die Entscheidung über eine Bedeutung für die Besteuerung trifft das für die Festsetzung der Erbschaftsteuer oder die Feststellung nach Satz 1 Nr. 2 bis 4 zuständige Finanzamt.
Dies ist kostenlos, hat jedoch folgenden Nachteil:
Das Ergebnis ist nicht verhandelbar, und das Finanzamt wendet ggf. nicht die tatsächlichen Marktschwächen an.
Besser:
Antrag stellen und zugleich ein Gutachten beibringen, um den niedrigeren Wert gerichtsfest zu dokumentieren.
2. Kann ich den Wert selbst schätzen oder nach Verkauf argumentieren, dass der Wert niedriger war?
Selbstschätzung in der Steuererklärung:
Ja, Sie dürfen in der Erbschaftsteuererklärung einen eigenen (niedrigen) Wert angesetzt melden – auf eigene Verantwortung.
Aber:
Das Finanzamt wird diesen nicht automatisch akzeptieren.
Ohne Gutachten wird regelmäßig der typisierte Wert nach BewG verwendet.
Der spätere Verkaufspreis wird nicht anerkannt als Nachweis des Wertes am Todestag.
Nachweis durch Verkaufspreis allein?
Ein niedriger Kaufpreis kann ein Indiz für einen niedrigen Wert sein – aber nicht ausreichend, da der Verkauf
- nach dem Stichtag liegt,
- von Notlagen oder Verkaufsdruck beeinflusst sein kann,
-nicht den Markt insgesamt widerspiegelt.
Daher: Allein durch Verweis auf den Verkaufspreis werden Sie die Steuerlast nicht reduzieren können.
Fazit und Empfehlung:
Erklären Sie in der Steuererklärung nur einen vorsichtigen, niedrigen Wert (z. B. 30.000 €), versehen mit dem Hinweis, dass ein Verkauf zu diesem Preis bevorsteht.
Beauftragen Sie parallel ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zum Nachweis des gemeinen Wertes (§ 198 BewG). Achten Sie darauf, dass der Stichtag der Todestag ist.
Zitat:§ 198 BewG Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.
(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.
(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.
Alternativ oder ergänzend: Beantragen Sie die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts beim Finanzamt, um zu erfahren, welchen Wert das Finanzamt für steuerliche Zwecke festsetzen würde.
Falls der Steuerbescheid ergeht und der Wert höher angesetzt wurde, legen Sie innerhalb der Einspruchsfrist Einspruch ein und reichen Sie das Gutachten nach.
Was passiert ohne Gutachten?
Das Finanzamt wird automatisch den höheren Wert (z. B. 70.000 €–120.000 €) ansetzen – und Sie versteuern am Ende einen Betrag, den Sie nicht realisieren können. Ohne Nachweis haben Sie das Nachsehen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
