Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Zunächst ist wichtig, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie schreiben, dass es sich um einen Standardmietvertrag handele, so dass ich davon ausgehe, dass hier Betriebskostenvorauszahlungen (in Höhe von 120,00 €) und insbesondere keine Pauschalmiete oder Teilinklusivmiete vereinbart wurde. Auch die Standardformulare der Mietverträge unterscheiden sich hier teilweise und am Ende ist es natürlich auch wichtig, wie ein Formularmietvertrag dann tatsächlich ausgefüllt wird.
Im Übrigen ist es zutreffend, dass Sie als Mieter Vorauszahlungen zurückfordern können, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und das Mietverhältnis beendet ist. Das hat der BGH nach der Mietrechtsreform im Jahr 2001 erstmals mit Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 (https://openjur.de/u/178979.html) so entschieden (ab Randzeichen 33).
Allerdings weise ich darauf hin, dass der Abrechnungszeitraum nicht zwingend das Kalenderjahr umfassen muss, sondern es muss gem. § 556 Abs. 3 BGB nur "jährlich" abgerechnet werden. Wenn sich hier aus dem Mietvertrag nichts genaues ergibt, kann der Vermieter z.B. auch den Abrechnungszeitraum 01.06 - 31.05. wählen. In dem Fall wäre bei Ihnen bei einem Abrechnungszeitraum 01.06.2023 - 31.05.2024 die Jahresfrist erst am 01.06.2025 vorbei. Wenn also nicht konkret das Kalenderjahr vereinbart wurde, würde ich empfehlen, ggf. mit der Rückforderung noch etwas zu warten. Das Verstreichen der Jahresfrist hat neben der Tatsache, dass erst dann Ihr Anspruch begründet sein kann u.a. auch den Vorteil, dass der Vermieter nicht am Ende sogar noch eine Nachforderung geltend machen könnte.
Denn der Vermieter kann sich gegen die Rückforderung immer noch verteidigen, indem er dann eine Abrechnung vornimmt. Dies hat auch der BGH in dem vorstehend genannten Urteil so festgestellt:
Zitat:Vielmehr ist der Vermieter nach wie vor berechtigt, sich im Prozeß gegen die Rückforderung des Mieters durch substantiierte, den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung (§ 259 BGB) genügende Darlegung der ihm entstandenen Aufwendungen für Betriebskosten zu verteidigen oder nachträglich, d.h. auch nach Rechtskraft eines der Rückforderungsklage des Mieters stattgebenden Urteils, die Fälligkeit seines Erstattungsanspruchs durch eine Abrechnung herbeizuführen.
Am Ende „lohnt" sich der Rückforderungsanspruch dementsprechend meist nur, wenn man davon ausgeht, tatsächlich zuviel Betriebskostenvorauszahlungen geleistet zu haben oder dass der Vermieter es nicht hinbekommt, ordnungsgemäß abzurechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
