Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
In Ihrem Fall ist die Frage, wer die Sonderumlage zu zahlen hat, von der Fälligkeit der Umlage und dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch abhängig. Nach der Fälligkeitstheorie, die in der Rechtsprechung Anwendung findet, ist derjenige Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Umlage im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. In Ihrem Fall wurde die Sonderumlage am 16.09.2024 beschlossen und war am 27.10.2024 fällig. Zu diesem Zeitpunkt waren Sie noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, da die Umschreibung erst am 03.12.2024 erfolgte. Daher wären Sie nach der Fälligkeitstheorie zur Zahlung verpflichtet.
Allerdings enthält Ihr Kaufvertrag spezifische Regelungen, die den Besitzübergang und die damit verbundenen Lasten betreffen. Laut Vertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten mit der vollständigen Kaufpreiszahlung auf den Erwerber über. Zudem wird im Vertrag festgelegt, dass der Erwerber ab dem Besitzübergang für das laufende Wohngeld und ab dann in Rechnung gestellte Sonderumlagen verantwortlich ist. Diese vertragliche Regelung könnte im Innenverhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer eine abweichende Haftungsregelung begründen, die den Käufer zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet, obwohl die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.
Der Hinweis des Notars, dass im Außenverhältnis abweichende Haftungsregelungen bestehen können, bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft sich an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer hält, während im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer abweichende Vereinbarungen getroffen werden können.
Zusammenfassend sind Sie im Außenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft zur Zahlung verpflichtet, da Sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlage noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen waren. Im Innenverhältnis könnte jedoch der Käufer aufgrund der vertraglichen Regelungen zur Zahlung verpflichtet sein. Es wäre ratsam, diese vertraglichen Regelungen mit dem Käufer zu klären und gegebenenfalls eine Einigung zu erzielen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Milad Ahmadi
Wiesenstraße 28
90443 Nürnberg
Tel: 015785075264
Web: https://www.kanzlei-ahmadi.de
E-Mail:
Sehr geehrtes Team,
erstmal vielen Dank für die schnelle Rückmeldung.
Eine Frage habe ich trotzdem noch:
kann ich dann die Sonderumlage aufgrund des Innenverhältnis und lt. Kaufvertrag mir von dem Erwerber zurückholen. ?
Es wurde ja auch nach Besitzübergabe lt. Kaufvertrag die Sonderumlage 6 Wochen später beschlossen.
Zum Zeitpunkt des Verkaufes hatte ich keinerlei Kenntnis über die Sonderumlage.
Es kann doch nicht sein dass zwischen Verkauf und Bezahlung und die Zeit bis es zur Grundbucheintragung kommt der Verkäufer für alles was nach dem Kauf und der Kaufpreiszahlung beschlossen wird aufkommt.
Kaufdatum: 30.12.2024
Kaufpreiszahlung: 30.12.2024
Beschluss der Sonderumlage 10.02. 2025 also 6 Wochen nach der Zahlung des Kaufpreises
Eintragung im Grundbuch: ist noch nicht erfolgt
Neben der sehr klaren Regelung gibt es eine individuelle Regelung im Kaufvertrag über die Zahlungsverpflichtung die wir doch dokumentiert haben
Wir meinen, dass mit Kaufpreiszahlung lt. Kaufvertrag
Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
Besitz, Nutzen und Lasten, die Gefahr sowie die Haftung für den Vertragsgegenstand,
insbesondere die Verkehrssicherungspflicht, gehen auf den Erwerber über ab der vollständigen Kaufpreiszahlung (Kontogutschrift).
Desweiter
Eintritt in die Eigentümergemeinschaft
der Tag des Besitzüberganges ist auch der Stichtag für die interne Haftung und Abrechnung des Wohngeldes. Ab diesen Zeitpunkt hat der Erwerber das laufende Wohngeld - ggfs zeitanteilig - zu bezahlen, ferner ab dann in Rechnung gestellte Sonderumlagen.
Bei Uneinigkeit über die Zuordnung von Kosten bzw. Gutschriften steht das Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen dem Verwalter zu.
Der Veräußerer versichert, dass keine Wohngeldrückstände bestehen und ihm keine beschlossenen,
noch nicht bezahlten Sonderumlagen oder erwähnenswerte Kreditverbindlichkeiten der WEG bekannt sind.
Außerdem wann die Eigentümerübertragung erfolgt, liegt es im Ermessen des Käufers, und ist abhängig wann die restlichen Verbindlichkeiten an das Finanzamt, Grunderwerbsteuer usw. alles bezahlt ist.
Der Käufer kann das hinauszögern und die Umschreibung erfolgt nicht zeitnah.
Besten Dank jetzt schon und
mit freundlichen Grüßen
Ja, Ihre Position lässt sich hier gut begründen, insbesondere da Sie dies vertraglich vereinbart habe. Es sprechen daher gute Gründe gegen Ihre Zahlungspflicht hinsichtlich der Sonderumlage.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
