Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihren Fragen:
1) Wenn die Rücklagen für die Dachsanierung nicht ausreichend sind, dann kann eine Sonderumlage natürlich auch dergestalt gestaltet werden, dass die Finanzierung über drei Jahre Laufzeit nach Miteigentumsanteilen gestaltet wird.
Beachten Sie jedoch, dass der Beschluss einer Sonderumlage immer die Voraussetzung haben muss, dass in der Instandhaltungsrücklage nicht das erforderliche Geld zurückliegt und die Reparatur nicht dadurch bereits gezahlt werden könnte (BayObLG 1981, 2 Z 20/8).
2) Die Abstimmung über eine solche "Sonderzulage", die nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt ist, bestimmt sich nach § 28 Absatz 5 WEG
:
Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
Bei Ihrem Beschluss werden Enthaltungen nicht mitgezählt und daher weder als "ja" oder "nein" gewertet, sodass die Abstimmung als mehrheitlich (genauer: einmütig) angenommen gelten kann, nicht jedoch als "einstimmig", da dafür sämtliche Stimmen mit "ja" hätten ausgehen müssen.
3) Es gibt darüber hinaus die folgenden Abstimmungsbezeichnungen:
Relative Mehrheit (Mehr als jeder andere)
Absolute Mehrheit (mehr als die Hälfte)
Qualifizierte Mehrheit (Festgelegter größerer Anteil als bei den eben bereits benannten Mehrheiten, z.B. 2/3)
Einmütige Mehrheit (Keine Gegenstimmen, aber Enthaltungen)
Einstimmige Mehrheit: Alle Stimmen mit "ja"
4) Eine solche Beschlussfassung ist durch eine Teilungserklärung abdingbar und dem steht auch die WEG Novelle aus 2007 nicht entgegen.
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.
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zu 3.) ein Beschluss ist doch erst angenommen, wenn (bei 10 von 12 anwesenden Eigentümern) mind. 6 EGT für einen Beschluss stimmen, oder? Ein Beschluss ist ja nicht mit 2 JA Stimmen und 8 Enthaltungen angenommen worden?!
zu 4.) was heisst abdingbar? Was zählt nun? Eine evtl. Votaussetzung na TE mit 2/3 Mehrheit (z.B. bei Änderung des Kostenverteilerschlüssel bei Betriebskosten) oder seit der Novelle 2007 die "einfache Mehrheit"?
Sehr geehrter Fragesteller, ich werde Ihnen die Nachfrage in der nächsten Stunde beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt
Nunmehr zu Ihrer Nachfrage:
1) Nach Auffassung des BGH ist für das Beschlussergebnis ausschließlich maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt (BGH 08.12.1988, Az.: V ZB 3/88
, BGHZ 106,179
,189 f). Bei der Auszählung der Stimmen bleiben die Enthaltungen also unberücksichtigt. Sie werden nicht mitgezählt. Dann wäre also bei 2 Ja-Stimmen und 6 Enthaltungen, dennoch der Beschluss angenommen, da dies für die Mehrheit genügt.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn manche Gemeinschaftssordnungen Regelungen vorsehen, bei denen die "Enthaltungen" als "Nein-Stimmen" zu werten sind. Diese Klauseln sind auch zulässig (BayObLG 08.12.1994, Az.: 2Z BR 116/94
, WuM 1995, 227
). Diese müssten dann aber explizit aufgenommen worden sein, um Gültigkeit zu besitzen.
2) Abdingbar bedeutet, dass das Erfordernis einer einfachen Mehrheit in der Teilungserklärung abgeändert werden kann, dass wie in Ihrem Fall nunmehr eine 2/3 Regelung erforderlich ist.
Es zählt dann die Abstimmungsform der Teilungserklärung, also die Mehrheit mit 2/3.
Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt
