Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.
Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Grundsätzlich steht es den Parteien frei, einen solchen Vertrag abzuschließen. Jedoch ist dies maßgeblich von der Mitwirkung der anderen Partei abhängig.
Einseitig können Sie diese nicht dazu verpflichten. Hierfür fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage.
Sollte der Vertrag widererwartend nicht zustande kommen, können Sie gegen die andere Partei Ihre vergeblich erbrachten Aufwendungen, zu denen dann die Beraterkosten und Gutachterkosten gehören auch ohne einen solchen Vorvertrag nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (c.i.c. = culpa in contrahendo) geltend machen, wenn der Abbruch der Vertragsverhandlungen einen schwerwiegenden Treueverstoß der anderen Partei darstellt.
Während der Vertragsverhandlungen besteht nach § 311 Abs. 1 Nr. 1 ein vorvertragliches Schuldverhältnis mit den Pflichten des § 241 Abs. 2. Insbesondere besteht die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, deren Verletzung Schadensersatzansprüche aus § 280 begründen kann. Als vorvertragliche Pflichten kommen daneben die Pflicht, bestehende Rechtsgüter des Verhandlungspartners vor Schäden zu bewahren, Aufklärungs-, Mitwirkungs- und Obhutspflichten in Betracht.
Ein Schadensersatzanspruch für den Abbruch von Vertragsverhandlungen bei formbedürftigen Verträgen ist problematisch. Grundsätzlich besteht kein Schadensersatzanspruch, da sonst bereits eine faktische Bindung ohne formgerechten Abschluss besteht. Die Ausnahme bildet der besagte schwerwiegende Treueverstoß, der dann vorliegen kann, wenn ein besonderes Vertrauen auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrages bei Ihnen durch den Vertragspartner hervorgerufen wurde.
Um die Grundstücksübertragung auf Sie zu sichern, würde ich Ihnen die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch für das maßgebliche Grundstück empfehlen.
In diesem Fall wären auch die damit im Zusammenhang stehenden Kosten als Schadensersatz gegen den Vertragspartner durchsetzbar, da durch die Eintragung einer Vormerkung Ihnen eine gesicherte Rechtsposition zusteht, die auf die Auflassung des Grundstücks gerichtet ist und bei anderweitigen Verkauf Ihnen die Möglichkeit von Schadensersatzansprüchen einräumt.
Genauer gesagt handelt es sich hier um den Ersatz von Aufwendungen, der auch neben dem Anspruch auf Schadensersatz möglich ist.
Sofern eine Finanzierung durch die Bank nicht erfolgt, stellt dies regelmäßig eine Störung der Geschäftsgrundlage dar, die letztendlich dazu führen dürfte, dass der Grundstückskaufvertrag nicht zustande kommt, da für die andere Partei ein Rücktrittsrecht besteht.
Sofern Sie die Erstellung eines Entwurfes eines solchen Vorvertrages begehren, kann eine solche Tätigkeit nicht in seriösen Art und Weise zu einem Honorar von 50,00 Euro erfolgen. Ich bitte diesbezüglich um Verständnis, gehe jedoch weitestgehend mit den Auffassungen meiner Kollegen in diesem Forum konform.
Zudem bedürfte es der Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner.
Gerne bin ich bereit, Ihnen einen solchen Vertrag zu entwerfen, jedoch würden in diesem Fall zusätzliche Kosten entstehen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.
Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Hallo Herr Liebmann,
danke für Ihre schnelle Reaktion.
Ihr (ausführliche) Antwort hat jedoch nichts mit der eigentlichen Aufgabestellung zu tun. Es geht weder um die Sicherung des Grundstückes noch müsste der Verkäufer zu dem Vertrag "gezwungen" werde.
Ich benötige lediglich einen Vertrag/Vertragsmuster zu den von mir geschilderten Gegebenheiten. Von einer Betratung warum der Vertrag mehr oder weniger Unsinn ist, haben ich nicht gesprochen.
Wie verbleiben wir nun? Ehrlich gesagt würde es mich ärgern nun 50 Euro bezahlen zu müssen, obwohl meine eigentliche Anfrage (... benötige ich einen „Vorvertrag“.) ignoriert wurde.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich zunächst für Ihre Nachfrage und möchte daraufhin wie folgt ausführen:
Ich hatte Ihnen bezüglich Ihrer Nachfrage bereits am 29.05.2008 um 17.49 Uhr eine Email zukommen lassen, die bisher Ihrerseits unbeantwortet blieb.
Das Forum von frag-einen-anwalt.de ist in erster Linie dazu gedacht, Ratsuchenden die Möglichkeit zu geben, sich eine erste Orientierung zu bestehenden rechtlichen Problemen einzuholen.
Die von Ihnen begehrte Fertigung eines Vertragsentwurfes ist für den von Ihnen eingesetzten Betrag von 50,00 Euro jedoch in keinster Weise realisierbar, da dies über eine erste Beratung hinaus geht.
Diesbezüglich finden sich auch eine Reihe von Hinweisen im Forum zu vergleichbaren Fallgestaltungen.
Das Honarar für eine deratige Ausarbeitung eines solchen Vertrages liegt erfahrungsgemäß deutlich im 3-stelligen Bereich, dies gilt gleichermaßen unter Berücksichtigung Ihres wirtschaftlichen Interesses hieran und dem anwaltlichen Haftungsrisiko.
Aus diesem Grund ist es auch unwahrscheinlich, dass ein Kollege Ihnen einen solchen Vertrag zu dem Einsatz von 50,00 Euro gefertigt hätte.
Im Übrigen verweise ich auf meine Email vom 29.05.2008.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
