Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe eine Frage bezüglich die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum. Wir haben das Haus in Niedersachsen gekauft (Kaufvertrag vom 05.04.23) und am 01.05.23 sind wir dort umgezogen und haben uns in diesem Wohnsitz angemeldet. Das Haus wurde uns als ein Einfamilienhaus verkauft, das war so in Exposé beschrieben und auch in der Urkunde des Notars u.z. "Gebäude und Freifläche bebaut mit einem Einfamilienhaus und einer Garage.... mitverkauft ist die Einbauküche" u.s.w.
In Grundbuch sind wir als Besitzer erst am 04.10.23 eingetragen und am 10.10.23 haben wir das ordnungsbehördliche Verfahren: Nutzungsänderung eines Büro- und Werkstattgebäudes zu einem Wohngebäude vom Bauamt bekommen. Dort steht dass "das Gebäude als Büro- und Werkstattgebäude genehmigt wurde und eine Wohnnutzung war dabei kein Bestandteil der Baugenehmigung....Die Baumaßnahme ist somit formell baurechtswirdig.... Die Anordnung eines Nutzungsverbotes Bauaufsichtsleichen Ordnungsverfügung jederzeit möglich ist, da für ein Nutzungsverbot die formelle Illegalität ausreichend ist". Uns wurde 2 Monate gegeben um alle für die Beurteilung der Baumaßnahme und die Bearbeitung erfolgreichen Unterlagen vorzulegen. Zu den zur Beurteilung zählen bis auf den Bauantrag alle Unterlagen die für ein Baugenehmigungsverfahren erfolgreich sind. Im Verfahren steht auch, dass "der Bauantrag bzw. die Bauvorlagen müssen dabei von einer zugelassenen Entwurfverfassen erstellt respektive unterschrieben sein. Ob eine nachträgliche Baugenehmigung erteilt werden kann, bleibt ausdrücklich eine weiteren Prüfung vorbehalten".
Das Haus ist in 1993 gebaut und entspricht den ersten Bauplan. Es wurde nichts umgebaut. Am EG. ist ein Wohnzimmer und Gäste-WC. Am 1. OG ist eine Küche, Badewanne, Schlaf- und Kinderzimmer. Wie sollen wir alle nötige Unterlagen anfordern, es kann mehr als 2 Monate dauern und wer soll die Kosten für diese Beurteilung übernehmen? Welche Unterlagen müssen wir genau vorbereiten? Und ist das überhaupt möglich dass nach der Beurteilung das Haus nicht als Wohnhaus benutzen darf? Wie kann das sein dass das Geschäftshaus als Wohnhaus verkauft ist?
Vielen Dank!
es ist in der Tat so, dass auch die formale Umnutzung eines Gebäudes einer Genehmigung bedarf. Und ohne entsprechende Nutzungsänderungsgenehmigung darf auch tatsächlich die - dann illegale - grundsätzlich Nutzung untersagt werden. Gegen die Anordnung können udn sollten Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung aber mit anwaltlicher Hilfe vorgehen, da so nicht erkennbar ist, ob die Behörde ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt hat
Über Sinn und Zweck einer solchen gesetzlichen Regelung wird man sicherlich streiten können; gleichwohl besteht diese Regelung, ist also letztlich auch von Ihnen dann einzuhalten. Daher sollten Sie neben einem Rechtsanwalt auch einen Architekten beauftragen, da diese die entsprechenden Anträge dann stellen kann. auch kann Fristverlängerung beantragt werden. welche genauen Unterlagen Sie dabei beibringen müssen, muss der Architekt klären.
In der Regel die erstmalige Nutzungsänderung wird zu genehmigen sein, sofern nicht gravierende Gründe dem entgegenstehen - ob Letzteres der Fall ist, wird man erst nach Prüfung aller Unterlagen klären können.
Die Nutzungsänderung ist von Ihnen zu beantragen und als eingetragene Grundstückseigentümer haben Sie auch die Kosten zu tragen.
Möglicherweise werden Sie auch gegen den Verkäufer und ggfs. auch Makler einen Regressanspruch haben - aber ob das der Fall ist, hängt dann vom genauen Wortlaut des Vertrages und der Kenntnis des Maklers ab. Auch das sollte der Rechtsanwalt dann gleich mit prüfen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
Rückfrage vom Fragesteller12. Oktober 2023 | 15:09
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Dürfen wir aber das Haus weiter als Wohnhaus benutzen bis diese Beurteilung noch nicht fertig ist/der Prozess läuft?
Danke!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt12. Oktober 2023 | 16:09
Sehr geehrte Ratsuchende,
sofern nicht die sofortige Vollziehung des Nutzungsverbotes in dem - unbekannten - Schreiben angeordnet worden ist, dürfen Sie es weiter nutzen.
Gibt es aber so eine Anordnung, sollten Sie sofort zum Rechtsanwalt gehen, damit dann dagegen vorgegangen werden kann.
