Beabs. Hauskauf mit eingetr. „Leibgeding“

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Zunächst hoffe ich, Sie richtig dahingehend zu verstehen, dass allein ein Wohnrecht nicht aber eine Reallast für die Pflegeverpflichtung im Grundbuch eingetragen ist.
Dies unterstellt -ansonsten bitte ich um Korrektur bei der Nachfrage- bedarf eine Eintragung im Grundbuch vor dem Leibgeding der Zustimmung der Eltern. Wenn der Vater nicht mehr geschäftsfähig sein sollte, könnte eine Betreuung in Betracht kommen. Sodann könnte die Ehefrau oder die Tochter als Betreuerin die Zustimmung zur Rangänderung erteilen, was wesentlich für die Konditionen Ihres Kredits sein wird.

Ferner empfehle ich Ihnen, schriftlich besonders sorgfältig mit der Tochter festzuhalten (der mit dem Kaufvertrag befasste Notar berät sicher gern), dass sie der Pflegeverpflichtung ausschließlich nachkommen wird und Sie von dieser Pflicht freistellt. Zudem sollten sich zwei Ersatzpfleger für den Fall des Ablebens der Tochter vor den Eltern höchstvorsorglich verpflichten.

Im Hinblick auf den möglichen Rückgriff des Sozialamtes auf Sie verweise ich auf einen Beschluss des BGH vom 23.01.2003 (V ZR 48/02), bei dem sich die Kinder zur Gewährung eines Wohnrechtes, von Beköstigung und Pflege verpflichtet hatten. Für den Fall eines Krankenhausaufenthaltes sollten die Pflichten aus dem Altenteilvertrag ruhen. Die Mutter ist dann ins Altenheim umgezogen und verlangte, dass sich die Kinder in Höhe des Wertes der ersparten Aufwendungen an den Heimkosten beteiligen.
Der BGH führt hierzu aus, dass die Sonderregelung über den Krankenhausaufenthalt nicht auf einen Heimaufenthalt anwendbar sind, denn der Krankenhausaufenthalt ist nur vorübergehend, während der Heimaufenthalt dauerhaft ist. Gesonderte Regeln über den Fall, dass ein Heimaufenthalt stattfindet, sind in dem Altenteilvertrag jedoch nicht enthalten. Der BGH meint daher, dass der Vertrag auszulegen sei. Diese Auslegung ergibt für den BGH, dass die Mutter umfassend von den Kindern unterhalten werden sollte; ein Verweis auf Sozialleistungen sollte durch die umfassende Gewährung der Altenteil-Leistungen ausgeschlossen werden. Zudem würde es zu Lasten der Sozialhilfe gehen, wenn die Kinder durch den Umzug der Mutter von ihren vertraglichen Pflichten befreit würden. Daher sind die Kinder verpflichtet, die ersparten Aufwendungen an die Mutter auszuzahlen, sich also in dieser Höhe an den Heimkosten zu beteiligen.

Da der BGH den Fall nicht abschließend entschieden hat sondern lediglich über ein Prozeßkostenhilfe-Gesuch der Mutter entscheiden musste, fehlen ausführliche Hinweise, wie der Wert der ersparten Aufwendungen zu berechnen wäre. Der BGH deutet aber an, dass nur wirklich ersparte Aufwendungen - etwa für Strom oder Wohnungsrenovierungen - anzusetzen sind, nicht aber der "Wohnwert" des Leibgeding. Eine fiktive Miete wird daher nicht anzusetzen sein.

Sollte es denn in Ihrem Fall zu einem Rückgriff kommen, müssten Sie sich die ersparten Aufwendungen entgegen halten lassen. In Anbetracht der Altersangabe zu den Eltern scheint das Risiko kalkulierbar.

Bitte lassen Sie im Übrigen alle Verträge der Tochter mit den Eltern zeigen, damit Sie abschließend das Risiko des Kaufs einschätzen können. Der Notar berät Sie dabei unabhängig und die Kosten für den Kaufvertrag fallen ohnehin an.

Zur Vermeidung von Nachteilen in der Zwangsvollstreckung wird das Leibgeding regelmäßig im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Bei der Frage des Grades der Sicherheit des Leibgeding kommt es darauf an, ob bereits ältere Grundpfandrechte eingetragen sind. Auch wenn diese zum Zeitpunkt der Hofübergabe nicht valutierten, können sie im Rahmen der Kreditsicherung bei Übernahme eingesetzt werden. In diesem Zusammenhang prüfen Sie bitte die vorhandene Grundschuld. Solche Grundpfandrechte gehen dem Leibgeding vor.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten nochmals auf die kostenlose Nachfragefunktion.

Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de


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