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Hauskauf/ Wasserschaden


04.12.2012 10:30 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Beim Hauskauf im Juli über einen Makler, stellte ich im August nach einer längeren Regenperiode einen Wasserschaden im Keller fest. Wie sich herausgestellt hat, wurde dieser bereits vom Verkäufer übertüncht. Nach Besichtigung durch ein Fachunternehmen stellte sich heraus, dass das Mauerwerk in diesem Bereich bereits hohl ist und dies auf die außen eingebaute Zisterne zurückzuführen ist.
Der Makler und die Verkäuferin wurden von mir Ende August auf dieses Schaden hingewiesen, mit der Bitte um Klärung.
Vor Vertragsabschluss ließ ich mehrmals mündlich versichern, dass kein Wasserschaden vorliegt.
Dies wurde von der Verkäuferin und dem Makler verneint!
Von der Verkäuferin habe ich noch einen Sicherheitseinbehalt von einer Ablösesumme.
Die Rechnung des Maklers erhielt ich im September von der ich aufgrund des Wasserschadens einen Teil einbehalten habe.
Außerdem ist der Makler beim Ortstermin gezielt auf die betreffende Stelle zugegangen. Die Verkäuferin weigerte sich an einem Ortstermin teilzunehmen, der Makler ist nicht bereit vermittelnd tätig zu werden.

Welche Rechte und Pflichten haben die Verkäuferin, der Makler und auch ich?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich würde an Ihrer Stelle schon jetzt darüber nachdenken, einen Anwalt mit Ihrer Interessenvertretung zu beauftragen.

Dieses schreibe ich Ihnen vor dem Hintergrund, dass Sie die Anwaltskosten als Schadensersatz der Gegenseite ansetzen können, anders wohl nach meiner Erfahrung nicht weiterkommen werden und wahrscheinlich zu erwarten ist, dass der Streitwert in Form der Reparaturkosten über 5.000 € liegen dürfte und Sie spätestens vor Gericht aufgrund des beim Landgericht vorherrschten Anwaltszwanges einen Anwalt benötigen werden.

Dieses vorab geschickt führe ich im Einzelnen zur Sache folgendes aus:

Sie könnten an eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung denken und eine Anfechtungserklärung abgeben, wenn Sie die Sache rückabwickeln wollen. Die Anfechtung muss binnen Jahresfrist seit Entdecken des Umstandes der arglistigen Täuschung erklärt werden.

Vorher wäre allerdings abzuklären, wie alt der Farbanstrich des Mauerwerks ist und ob dieser aller Voraussicht nach von dem Verkäufer stammt, denn in diesem Falle könnte er sich nicht mehr herausreden, dass er den Wasserschaden nicht gekannt hat.

Daneben kommen Gewährleistungsrechte in Betracht, wie die primäre vorrangige Geltungmachung eines so genannten Nacherfüllungsanspruches auf Ausbesserung des Mauerwerks und Beseitigung des Schadens. Wird dieses insbesondere verweigert, nicht erfüllt oder ist es nicht möglich, so können Sie an einen Rücktritt vom Vertrag denken oder den Kaufpreis entsprechend mindern.

Zugleich ist Schadensersatz beziehungsweise Aufwendungsersatz möglich.

Sie können schriftlich eine Frist für diese Nacherfüllung setzen.

Der Makler könnte in Mithaftung genommen werden, wenn er ebenfalls Kenntnis von dem Wasserschaden hatte, was aber allein durch das gezielte Zugehen auf die betreffende Stelle meines Erachtens nach nicht bewiesen werden kann; da müssten noch weitere konkrete Umstände hinzutreten, wie Ihnen bekannt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2012 | 13:07

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Sie haben mehr sehr weitergeholfen.
Bin ich verpflichtet die Maklerprovision zu bezahlen oder habe ich rechtliche Handhabe um die Provision bis zur vollständigen Klärung weiter einzubehalten?
Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2012 | 14:10

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Wenn Sie einen Anspruch auch gegen den Makler haben, was noch im Hinblick auf die Kenntnis des Maklers zu prüfen wäre, könnten Sie den Betrag zurückhalten und später bei einem bezifferten Schadensersatzanspruch etc. aufrechnen.

Ich würde jedenfalls nicht vorschnell jetzt alles an den Makler zahlen, allenfalls unter ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung im Verwendungszweck einer Überweisung.

Aber auch der Makler sollte verstehen, dass diese Sache hier unbedingt (anwaltlich) aufgeklärt werden muss.

Der Makleranspruch würde nämlich bei einer Anfechtung und Nichtigkeit des Kaufvertrages von Anfang entfallen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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