Geltendmachung eines Kündigungsfolgeschadens - Gewerbemiete

1. Die Firma foxx-merch GmbH schließt am 21.12.2017 einen Gewerbe-Mietvertrag.
2. Das Gewerbeobjekt wird von der foxx-merch GmbH zum Betrieb eines Großhandels-Unternehmens (Büro und Lager) genutzt.
3. Die im Mietvertrag festgeschriebene Nutzungsart lautet: „Zum Betrieb von Büro/Loft – Großhandel, Marketing, Vertrieb".
4. Am 19.08.2019 übte die Firma foxx-merch GmbH das Optionsrecht gemäß dem Mietvertag vom 21.12.2017 für weitere 5 Jahre Mietdauer (01.07.2020 bis 30.06.2025) fristgerecht per gerichtlicher Zustellung aus.
5. Am 26.08.2021 wurden von foxx-merch GmbH die bestehenden Firmen und Werbeschilder am Objekt erneuert. Es gab in diesem Zusammenhang keinerlei inhaltlich noch Größenveränderungen. Es war lediglich zu den vorherigen Schildern gleichartiger Ersatzbedarf, da die alten Schilder unansehnlich waren. (Die ausführende Werbetechnik Fachfirma kann dieses bezeugen. Sie hat auch die alten Schilder erstellt. )
6. Am gleichen Tag sprach mich der Vermieter auf dem Hof des Gewerbe-Objekts an und eröffnete mir, dass er die Beschilderung nicht wünscht, da er eine „Verschilderung nach außen" nicht haben will. Der Grund dafür sei, dass er keine Genehmigung für die gewerbliche Vermietung habe. Es habe keine bauamtliche Genehmigung dafür gegeben.
7. Daraufhin forderte ich den Vermieter am 31.08.2021 schriftlich per gerichtlicher Zustellung auf mir die für den vereinbarten Gebrauch erforderliche Bau- und Nutzungsgenehmigung vorzulegen.
8. Die Unterlagen erhielt ich nicht. Jedoch erhielt ich am 29.09.2021 die ordentliche Kündigung ohne Nennung des Kündigungsgrundes zum 31.03.2022. Trotz des rechtskräftig laufenden Mietvertrags bis 30.06.2025.
9. Durch diese Kündigung geriet ich nun als verantwortliche Geschäftsführerin in ernsthafte existentielle Schwierigkeiten. Durch Corona war das Auftragsvolumen reduziert und es bestand keine Aussicht auf neue Gewerbe-Räumlichkeiten.
10. Ich akzeptierte die Kündigung schriftlich und machte mich verzweifelt auf die Suche nach einem neuen Gewerbeobjekt. Die Unzuverlässigkeit hinsichtlich der bestehenden, gekündigten Mietsituation veranlasste mich dazu, mich schnell anderweitig nach Räumlichkeiten umzusehen. Immerhin könnte es durch die fehlende Nutzungsgenehmigung zur Nutzungsuntersagung kommen.
Zwischenzeitlich hatte ich von der Stadt Hildesheim erfahren, dass es tatsächlich keine Nutzungsänderung hinsichtlich der behördlichen Genehmigung für unseren Nutzungszweck (Büro/Großhandel/Lager) gab. Dort ist seit etlichen Jahrzehnten die Nutzungsart „Glaserei-Werkstatt" hinterlegt. Ein Bauantrag zur Nutzungsänderung wurde nie gestellt.
11. Gibt es nun die Möglichkeit für die foxx-merch GmbH einen Kündigungsfolgeschaden geltend zu machen? Es handelt sich in diesem Fall um eine rechtswidrige, schuldhafte Kündigung ohne Grund innerhalb der 5-jährigen Mietzeit, die durch Ausübung des Optionsrechts bestand.
Folgendes habe ich zum Thema gefunden:
„Gem. § 249 BGB ist der Mieter so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn das in der rechtswidrigen Kündigung liegende schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. Insofern wären z. B. die mit dem Umzug und der Einrichtung der neuen (Geschäfts-)räume verbundenen Kosten ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind daher vom Vermieter uneingeschränkt zu ersetzen. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen einer unberechtigten fristlosen Kündigung des Vermieters unterliegen nicht der kurzen 6-monatigen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB."
Oder ist die Anmeldung eines Kündigungsfolgeschadens ausgeschlossen, weil foxx-merch GmbH der Kündigung Folge geleistet hat und aus den Gewerberäumen ausgezogen ist?
Es sind aus der Angelegenheit erhebliche Kosten in Höhe von mindestens 50.000 € entstanden.