Schwarzbau und Folgen

Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Es könnte hier eine Ordmungsverfügung, ggf. unter Androhung von Ersatzvornahme auf Rückbau seitens der Behörde ergehen, wenn die Gaupe baurechtlich nicht genehmigt wurde und auch nicht genehmigungsfähig ist, also auf nicht durch andere Möglichkeiten rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Hingegen dürfte das Risiko eines Bußgeldes gering sein, da Sie die Gaupe ja nicht errichtet haben, sondern das Haus dann so gekauft haben. Dies sollte aber noch eingehend anhand der konkreten landes-bauordnungsechtlichen Vorschriften geprüft werden.

2. In diesem Zusammenhang wäre dann auch die Frage der Verhältnismäßigkeit zu prüfen. Diese Frage kann sich hier stellen, wenn der Rückbau mit einem hohen Kostenaufwand verbunden ist. Hier kann man sicherlich trefflich streiten, ob dies erfüllt ist. Es kommt hier jeweils auf den Einzelfall, insbesondere auf die tatsächlichen Kosten und die weiteren Umstände an. Hier wird auch zu berücksichtigen sei, ob es sich um eine bewusste Abweichung vom baurechtlich zulässigen Zustand handelt. Ferner hat der Gleichbehandlungsgrundsatz Auswirkungen auf die konkrete Beurteilung der Frage.

3. Ein Hinweis auf den Umstand der nicht genehmigten Dachgaupe ist ein zweischneidiges Schwert. Zum einen könnte es durchaus sein, dass die Behörde den Zustand duldet, man dann entsprechende Klarheit hätte. Zum anderen kann es aber auch durchaus zu der oben beschriebenen Ordnungsverfügung – Rückbauverfügung – kommen.

4. Grundsätzlich besteht das Risiko, dass die Versicherung im Schadensfall nicht zahlen muss, wenn das Gebäude oder Gebäudeteile ungenehmigt errichtet bzw. verändert wurden. Grundsätzlich kann diese Leistungsfreiheit sogar dann eintreten, wenn der eingetretene Schaden überhaupt nichts mit dem ungenehmigten Bauteil zu tun hatte. Insoweit sollte die Sache mit dem Versicherer besprochen werden, um hier nach Möglichkeit eine Lösung zu finden.

In jedem Fall empfiehlt sich, zu den einzelnen Fragen unter Darlegung weiterer Einzelheiten zum Sachverhalt weitere rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr