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Architektenberatung/Schwarzbau

05.05.2011 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
wir haben, gemeinsam mit unseren Nachbarn, aus Unkenntnis, eine Baufirma beauftragt, die in der Handwerksrolle nicht eingetragen ist, also nicht zum Bauen einer Mauer berechtigt war. Ferner haben wir jetzt erfahren, dass wir zum Bauen, hier Wiedererrichtung, einer knapp 2m hohen Mauer in Brandenburg eine Baugenehmigung benötigen. Hinzuzufügen wäre noch, dass bis Februar 2010 an der gleichen Stelle eine identische Ziegelmauer stand, die bei einem Sturm auf der gesamten Länge umgefallen war.

Empfohlen wurde uns die Baufirma S. durch einen uns bekannten Architekten, aus Berlin, Kammermitglied. Er hatte bereits im letzten Jahr, nach ersten Zweifeln meines Mannes an der Standfestigkeit, im Auftrag der Baufirma S. eine Statik für die Mauer neu berechnen lassen und eine Änderung empfohlen. Eigentlich wäre es schon da an der Zeit gewesen, gegenüber Firma S. misstrauisch zu werden.

Euro 1500 haben wir bereits im Sommer 2010 für ein neues Fundament an die Baufirma S. gezahlt. Danach kam es zu Unstimmigkeiten wegen des Baumaterials und die Bautätigkeit wurde von der Firma S. eingestellt. Das war im letzten Jahr, bevor wir unseren Wissensstand "aktualisierten".
Der Architekt bot im letzten Monat an zwischen uns und der Baufirma S. zu vermitteln; unser Vorschlag war es, ein, zum Bauen einer solchen Mauer berechtigte Firma zu beauftragen,(eventuell könnte unsere bisherige Firma unter deren Supervision mitarbeiten, falls dies legal ist) und selbstverständlich wollen wir eine Baugenehmigung beantragen, um eine spätere Strafe und Abriss zu vermeiden. Sowohl von der Handwerkskammer, als auch von der Baubehörde wurde uns am Telefon mitgeteilt, dass wir uns strafbar machen, wenn wir a) Firma S. weiterbauen lassen und b) keine Baugenehmigung beantragen.

Der Architekt, den wir um Vermittlung gebeten hatten empfiehlt nun, mit der ihm bekannten Baufirma S., die nicht bei der Handwerkskammer eingetragen ist, einfach weiterzubauen. Er ist sehr empört, dass unsere Nachbarn und wir auf seinen Vermittlungsvorschlag nicht eingehen wollen.

Zitate aus einigen Emails des Architekten während der letzten Wochen:

a)„Sonst wird das alles noch komplizierter als es sowieso schon ist.
Ihr müsst Euch entscheiden ob Ihr mit Herrn S.... die Mauer Fertig stellen wollt oder nicht! Sonst müsst Ihr Euch eine andere Firma suchen, die sicherlich auch einen anderen Preis aufrufen wird. Für die Versicherung braucht Ihr eine Rechnung - mehr nicht".
b) "Mein rein privates Angebot und meine Meinung habe ich dazu gesagt. Auf der Ebene mit Handwerkskammer und Bauamt steige ich nicht ein!"
c)„Ich habe angeboten zusammen mit dem Nachbarn Teilabnahmen durchzuführen nachdem Zahlungen freigegeben werden. Ich würde meine Unterstützung als reine private unentgeltliche Leistung auf dieser Basis anbieten, ohne irgendwelche rechtlichen Ansprüche"

Wir haben keine schriftliche Vereinbarung mit dem Architekten, die Baufirma S. nennt allerdings in mehreren Emails an uns den Architekten als „bauüberwachenden" und „von ihr hinzugezogenen Architekten".

Frage: darf ein Architekt, Kammermitglied, solche Vorschläge zur Fertigstellung eines Bauwerkes machen, insbesondere Teilabnahmen eines Baues anbieten, der de facto, auch nach seinem Kenntnisstand, ein Schwarzbau ist, oder verstößt er selbst damit gegen geltendes Recht?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach § 27 Abs. 1 ABKG (Architekten- und Baukammergesetz Berlin) hat der Architekt seinen Beruf gewissenhaft auszuüben und dem ihm im Zusammenhang mit dem Beruf entgegengebrachten Vertrauen zu entsprechen. Diese Generalklausel wird durch § 2 der Berufsordnung (BO), welche auf Grundlage des § 27 Abs. 1 S. 2 ABKG erlassen wurde, geregelt.

Hierin wird bestimmt, dass der Architekt verpflichtet ist, die berechtigten Interessen ihrer Auftraggeber zu beachten und deren Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse zu wahren.

Den Anforderungen an eine gewissenhafte Berufsausübung kommt der Architekt nicht nach, wenn er die Begehung von Verstößen gegen die Handwerksordnung (Mauern ohne Meisterbrief) fördert. Dies gilt im Hinblick darauf, dass er Sie auffordert, gegen das Bauordnungsrecht Ihres Landes zu verstoßen, umso mehr. Hier wird man aber berücksichtigen müssen, dass es sich um einen lediglich formellen Verstoß handelt, da wahrscheinlich eine Baugenehmigung erteilt werden würde oder sogar müsste.

Aber auch Ihre Interessen gefährdet der Architekt durch sein Verhalten. Leisten Sie seinen Ratschlägen Folge, droht Ihnen möglicherweise eine Ahndung wegen Ordnungswidrigkeiten. Denkbar wäre hier z. B. eine Anstiftung zum Verstoß gegen die Handwerksordnung, begangen durch Beauftragung des S. Aber auch für den bauordnungsrechtswidrigen Zustand der Mauer könnten Sie belangt werden. Hier könnten Sie auch großen Kosten ausgesetzt sein. Es könnte eine Abrissverfügung drohen oder die Mauer müsste neu errichtet werden wegen Mängeln. Soweit ausreichende Haftungsmasse bei S. nicht vorliegt, wären Sie mit Kosten belastet. Auch der Verstoß gegen das Baurecht könnte als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Da viele dieser Risiken nicht überschaubar sind, ist es meines Erachtens nicht mit dem Berufsrecht vereinbar, Ihnen eine Empfehlung dieser Art auszusprechen.

Wenn Sie die Kammer über die Vorgänge informieren, dürfte mit einer Aufarbeitung des Sachverhalts durch diese zu rechnen sein. Teilt man dort die hier vertretene Rechtsauffassung, so sieht das ABKG verschieden Sanktionsmöglichkeiten vor.

An berufsgerichtlichen Maßnahmen kommen nach § 22 ABKG in Betracht:

1.Verweis,
2.Geldbuße bis zu 10.000 Euro,
3.Entziehung der Mitgliedschaft in Organen und Ausschüssen der Architektenkammer,
4.Entziehung der Wählbarkeit zu Organen der Architektenkammer bis zur Dauer von fünf Jahren,
5.Löschung der Eintragung in der Architektenliste, Stadtplanerliste, den Verzeichnissen und dem Register.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2011 | 06:38

Sehr geehrter Herr RA Koppenhöffer,
danke für Ihre Antwort.
Frage: können unsere Nachbarn und wir die bereits geleisteten Zahlung für das von der Firma S. errichtete Fundament zurückverlangen? Die Mauer sollte mit alten Ziegeln gebaut werden und wurde an einer Ecke auch schon begonnen. Ist es rechtmäßig, der Firma S. anzubieten, dass wir die Angelegenheit auf sich beruhen lassen, sofern sie uns den Rest der zur Fertigstellung benötigten Ziegel geliefert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2011 | 10:28

Sehr geehrter Rechtsuchender,

während Ihre Ausgangsfrage sich auf die rechtliche Relevanz des Fehlverhaltens des Architekten bezog, beziehen sich die nunmehr aufgeworfenen Fragen auf einen ganz anderen Inhalt, nämlich Ihre Rechtsbeziehungen (und die Ihrer Nachbarn) zu dem Handwerker.

Es handelt sich dabei um Fragestellungen, die keinen inhaltlichen Bezug zur Ausgangsrage haben und damit über das Nachfragerecht dieser Plattform hinausgeht, welches eher für Verständnis- oder konkretisierende Fragen gedacht ist. Eine ausführliche Beantwortung Ihrer neuen Fragen würde nochmals nicht ganz unerheblichen Arbeitsaufwand verursachen, der anhand Ihrer Ausgangsfrage nicht abzusehen war.

Dennoch möchte ich Ihnen kulanzhalber gerne einen kurzen Überblick über Ihre Lage verschaffen:

Wenn das Fundament bzw. der bereits errichtete Mauerteil mangelfrei errichtet wurden, steht einem Vergütungsanspruch der Firma S. nichts im Wege. Dass diese nach dem öffentlichen Recht nicht berechtigt war, diese Arbeiten auszuführen, ist insoweit unerheblich. Sollte dagegen das Fundament bzw. die errichteten Mauerteile mit Mängeln behaftet sein, so kommen die gesetzlichen Mängelrechte in Betracht. Hier wirft sich die Frage auf, ob Sie zunächst die grundsätzlich vorrangige Nacherfüllung hinnehmen müssen, da der Betrieb nicht in die Handwerksrolle eingetragen ist.

Erst wenn die Nacherfüllung scheitert bzw. wenn diese (aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen) unmöglich ist, kommen Rücktritt vom Werkvertrag und Schadensersatzansprüche in Betracht. Die Höhe würde sich nach dem Kostenaufwand für eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder Neuerrichtung des Fundaments (und des Mauerteils) bestimmen. Davor kommt ein Rückerstattungsanspruch eher nicht in Betracht.

Ihr Vorschlag zur Konfliktlösung – Lieferung der zu Errichtung der Mauer notwendigen Ziegel und damit vollständige Erledigung der gegenseitigen Ansprüche – ist rechtlich nicht zu beanstanden. Es handelt sich hierbei um einen sog. außergerichtlichen Vergleich. Einen solchen Vergleich dürfen Sie zur Streitbeilegung abschließen. Sie sind in keiner Weise gehalten, die möglicherweise von S. begangenen Verstöße gegen das öffentliche Recht zu dokumentieren, anzuzeigen usw.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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