Sehr geehrte Ratsuchende,
der Vermieter ist verpflichtet, gegen die lärmenden Nachbarn vorzugehen, um die Belästigungen abzustellen, wenn diese erheblich sind. Mittel des Vermieters sind dazu tatsächlich zunächst die Aussprache von Abmahnungen und im Wiederholensfall letztlich die Kündigung der lärmenden Mieter. Eine pauschale Zahl, wieviele Abmahnungen ausgesprochen werden müssen und wann gekündigt werden darf, gibt es nicht. Maßgeblich ist die Erheblichkeit der Belästigungen im Einzelfall.
Falls sich die Ruhestörungen nach der Abmahnung der Vermieterin nicht gebessert hat, sollten Sie der Vermieterin schriftlich die weiteren Ruhestörungen anzeigen, diese genau bezeichnen (Art, Dauer und Intesität der Störung) und die Vermieterin auffordern, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu schaffen. Um die Störungen im Einzelnen nachweisen zu können, sollten Sie damit beginnen, ein Lärmprotokoll zu führen (auch im Hinblick auf eine Mietminderung). Erfasst werden sollten:
1. Tag/Datum
2. Dauer von ... bis...
3. Art des Lärms
4. Auswirkungen, z.B. Nachtruhe nicht möglich
5. Beweismittel, z.B. Zeugen, Tonaufnahmen.
Ein derartiges Protokoll sollte bei gleichbleibenden Störungen regelmäßig an die Vermieterin weitergeleitet werden (z.B. wöchentlich), damit diese über den tatsächlichen Zustand im Haus informiert ist. Einsätze der Polizei sollten ebenfalls dokumentiert und schriftlich bestätigt werden.
Setzen Sie der Vermieterin -sofern noch nicht erfolgt- mit der Übersendung des Protokolls und der Aufforderung nach Störungsbeseitigung eine kurze Frist zur Einleitung weiterer Maßnahmen und kündigen Sie gleichzeitig die Mietminderung an. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von den konkreten Umständen und dem Ausmaß der Belästigungen. Bei ruhestörendem Lärm zu Tages- und Nachtzeiten aus der Nachbarwohnung dürfte eine Minderung von 20 % als Richtwert angemessen sein (z.B. AG Kerpen, WuM 1987, 272
).
Sprechen Sie mit den weiteren betroffenen Nachbarn und fordern Sie diese auf, ebenfalls Lärmprotokolle zu erstellen und die Vermieterin ebenfalls über die Zustände zu unterrichten. Durch dieses Vorgehen können ggfls. lückenlose Protokolle erstellt und zusätzliche Zeugen gewonnen werden. Tauschen Sie sich auf jeden Fall mit diesen Nachbarn aus, damit keine widersprüchlichen Angaben gemacht werden.
Mit freundlichem Gruß
Kaussen
Rechtsanwalt
Hallo Herr Kaussen,
zunächst wünsche ich Ihnen und Ihrer Familie fröhliche Weihnachtsfesttage und bedanke mich für Ihre ausführliche Antwort.
Zwischenzeitlich haben wir mehrfach den Vermieter informiert,- ein Lärmprotokoll wird ebenfalls seit geraumer Zeit geführt.
Die Mieter, um die es geht, haben bereits die Kündigung erhalten (mehrfache Abmahnungen gingen dieser bereits voraus).
Der Vermieter meinte, sollten sie der Kündigung nicht nachkommen, würde die Räumungsklage folgen..
Die Polizei wurde ebenso mehrfach gerufen (zwangsläufig), welche nun auch eine Anzeige wegen Ordnungswidrigkeit erstellt, da die Mieter nunmehr aus Provokation weiter lärmen und mittlerweile sogar Körperverletzung androhten..
Dem Vermieter möchten wir nun auch über die folgende Mietminderung informieren,- meine einmalige Nachfrage lautet:
Wovon kann der 20%ige Abzug vorgenommen werden? von der Kalt- der Warmmiete?
Schonmal vielen Dank im voraus für Ihr Bemühen
Schöne Festtage und ein gutes, gesundes Jahr 2008!
Sehr geehrte Ratsuchende,
ich weise zunächst noch einmal darauf hin, dass die genannte Minderungsquote nur einen Richtwert aus der Rechtssprechung darstellt. Der Mieter trägt das Risiko einer zu hohen Mietminderung. Eine verbindliche Minderungsquote kann selbstverständlich erst nach ausführlicher Erörterung und vollständiger Aufklärung des Sachverhaltes genannt werden.
Zu Ihrer Nachfrage:
Die Mietminderung ist anhand der Warmmiete incl. der Neben- und Heizkostenvorauszahlung zu errechnen.
Mit freundlichem Gruß
Kaussen
Rechtsanwalt
