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Schlafen wegen lautem Nachbarn unmöglich - Mietminderung?

18.02.2012 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Freund und ich (beide Studenten) sind im vergangenen Jahr in eine Altbauwohnung gezogen. In dieser Zeit wurde die Wohnung über uns von einer Berufstätigen Damen bewohnt, die eigentlich nie bzw. nur selten zu Hause war.
Im Mai 2011 ist ein neuer Mieter eingezogen. Dieser hat meist Frühschicht und „tobte" von morgens 5-6 Uhr in seiner Wohnung, so dass wir nun jeden Morgen geweckt werden. Gleichzeitig ist es über uns wieder sehr laut, wenn er ab 17 Uhr zu Hause ist. Meist bringt er dann seine Freundin und den großen Hund mit) Es ist nicht so, dass wir lediglich die Schritte hören, sondern die ganze Decke klirrt (Wir gehen davon aus, dass die Decke abgehangen wurde, dies vermutlich von nicht kompetenten Handwerkern, die die Isolierung gleichzeitig entfernt haben). Zu Beginn haben wir es mit Oropax versucht, leider vergeblich. Meinen Vermieter bzw. den Hausverwalter habe ich in mehreren Emails informiert. Er gab an, dass man an dieser Sache nichts ändern kann. Daraufhin habe ich ihm gesagt, er solle doch einmal vorbeikommen. Dies hat er bisher noch nicht gemacht. Wir planen nun, aus dem Haus wieder auszuziehen...
Mich macht es aber furchtbar wütend, dass wir jeden Morgen geweckt werden und ein normales ausschlafen (auch an den Wochenenden) nicht mehr möglich ist, und dies bei ganz normaler Miete.
Um wie viel Prozent könnten wir unsere Miete verringern? Und ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen?
Wie soll ich bei einer Mietminderung vorgehen? Informiere ich den Vermieter erneut?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gern wie folgt beantworten möchte:

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Entsteht während der Mietzeit ein Mangel an dem Mietobjekt, der dessen Tauglichkeit herabsetzt, hat der Mieter für die Zeit der beeinträchtigten Tauglichkeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, wobei unerhebliche Tauglichkeitsminderungen nicht zu berücksichtigen sind, § 536 Abs. 1 BGB.

Das heißt, das der Mieter während einer bestehenden, nicht nur unerheblichen, Beeinträchtigung der Mietsache berechtigt ist, den Vermieter aufzufordern, den Mangel zu beseitigen (etwa durch die Aufforderung an den Mitmieter, sich ruhiger zu verhalten) oder die Miete zu mindern.

Die Höhe der jeweils berechtigten Mietminderung ist allerdings immer eine Frage des Einzelfalls und kann in letzter Konsequenz nur durch einen Sachverständigen abschließend geklärt werden.

Zur Höhe einer berechtigten Mietminderung gibt es aus diesem Grund auch eine Vielzahl an gerichtlichen Entscheidungen, die sich hinsichtlich des Minderungsbetrages meist in einem Bereich zwischen 10 - 20 % bewegen.

Da in Ihrem konkreten Fall nach Ihren Aussagen sogar eine ständige Störung des Nachtschlafes (auch am Wochenende) vorliegt, halte ich eine Minderung in der oberen Hälfte (15-20%) für gerechtfertigt.
Zu beachten ist noch, dass der Bemessungsbetrag der Mietminderung die Bruttomiete darstellt, also die Grundmiete mit allen Nebenkosten.

Eine erneute Information an Ihren Vermieter ist zwar nicht zwingend erforderlich, da die Mietminderung von Gesetzes wegen bereits ab Bestehen der Beeinträchtigung und nicht erst nach Ihrer Geltendmachung eintritt. Dennoch würde ich zur Vorbeugung einer akuten Verschlechterung des Verhältnisses zwischen den Mietparteien empfehlen, ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter zu verfassen, in welchem Sie mitteilen, dass Sie aufgrund der bereits mitgeteilten Mängel die Miete nunmehr in angemessenem Maße entsprechend mindern.

Zu Beweiszwecken kann es auch sinnvoll sein, ein so genanntes Lärmprotokoll anzufertigen, in welchem Sie Zeitpunkt, Art, Dauer und Intensität der Belästigung dokumentieren. Gegebenenfalls sollten hier auch Zeugen benannt werden.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.
Bitte nutzen Sie bei Verständnisfragen bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Anke Thiede
Rechtsanwältin

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