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Einbehaltung von Miete wegen Ruhestörung


17.07.2005 12:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ein Mieter einer ETW von mir hat bei der momentanen Mietzahlung ca. 1/3 der Miete einbehalten. Dies ohne konkrete, ausführliche Begründung, lediglich auf der Banküberweisung der Miete war ein kurzer Vermerk, dass etwas einbehalten worden ist wegen Ruhestörung. In einem früheren Schreiben hatte der Mieter angekündigt, dass er Schadensersatzforderungen oder Schmerzensgeldforderungen in Erwägung zieht.

Bei der Sachlage handelt es sich um Lärmbelästigung während der Ruhezeiten wegen zu lauten Herausstellens von Mülltonnen durch die Hausmeisterfirma. Der Mieter hat diesbezüglich auch schon die Hausverwaltung angezeigt. Von Seiten der Hausverwaltung, der Hausmeisterfirma, sowie der zuständigen Stadtverwaltung wurde die Sache abgeklärt und alles für ordnungsgemäss befunden. Andere Mieter im Haus haben offenbar ebenfalls keinen Grund zur Beanstandung.

Der Mieter ist, diplomatisch ausgedrückt, etwas problematisch und es gab schon mehere Gerichtsverfahren wegen Nebenkostenabrechnungen, die zum Teil bis hin zum Gerichtsvollzieher gingen. D.h. das Mietverhältnis ist etwas belastet.

Meine Frage nun:
Wie soll ich hier mich am besten vorgehen?
17.07.2005 | 12:59

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Ihre momentane Situation ist nicht gerade einfach. Wie es aussieht ist das Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter bereits belastet und wird es daher wohl kaum möglich sein, mit ihm zu sprechen, um eine einvernehmliche Lösung herbei zu führen.

2.Wenn es so ist, dass tatsächlich keine erhebliche Ruhestörung vorliegt, wodurch der Mieter im Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist, kann er die Miete auch nicht mindern, weil es dann keinen Mangel der Mietsache gibt. Wenn die Geräusche beim Mülltonne rausstellen im üblichen Rahmen sind, so hat er dies hinzunehmen.

3.Ob tatsächlich keine Ruhestörung vorliegt, vermag ich aus der Ferne natürlich nicht zu beurteilen. Das sollte zunächst ein Kollege vor Ort abklären. Wenn dann tatsächlich eine ungerechtfertigte Minderung vorliegt, kann man an das weitere Vorgehen denken.

4.Das weitere Vorgehen hängt primär davon ab, was Sie erreichen wollen:

- Grundsätzlich ist eine einvernehmliche Lösung immer der beste Weg.

- Wenn das nicht möglich ist, sollten Sie zunächst Ihren Mieter per Einschreiben/Rückschein zur Zahlung der Restmiete unter Fristsetzung von 2 Wochen auffordern. Weisen Sie darauf hin (wenn das so ist!), dass er kein Recht auf Minderung hat, da geringfügige Geräusche des alltäglichen Lebens hinzunehmen sind. Weisen Sie gegebenenfalls darauf hin, dass Folgeschäden anfallen können, die er zu bezahlen hat (z.B. Verzugsschäden).

- Wenn er weiterhin nicht den vollen Preis zahlt und den ausstehenden Betrag nicht begleicht, muß überlegt werden, ob Sie dem Mieter nicht besser kündigen und sich einen neuen Mieter suchen. Gegebenenfalls liegt der außerordentliche Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 3A oder 3b i.V.m. 569 Abs. 3 BGB wegen rückständiger Zahlung vor oder eine ordentlicher Kündigungsgrund nach § 573 BGB. Das muß dann im Einzelfall von einem Kollegen vor Ort geprüft werden. Im Rahmen der Kündigung können Sie überlegen, ob Sie versuchen herauszufinden, ob Ihr Mieter schon zuvor in anderen Mietverhältnissen schwierig war und unbegründet Minderungen vorgenommen hat. Das könnte vor Gericht ein Hinweis darauf sein, dass Ihr Mieter es gerade darauf anlegt, mit Hinweis auf Mängel weniger Miete zu bezahlen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Ratschlägen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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