Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
vielen Dank für Ihren interessanten Sachverhalt und die drei Fragen zur beabsichtigten Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts an einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung.
Zitat:1. Welchen Sinn macht es einen völlig unbekannten dritten in dieser Art ins Grundbuch eintragen zu lassen?
Über den Hintergrund lässt sich ohne weitere Recherche in der Tat lediglich spekulieren. Finden sich eventuell in der Teilungserklärung Anhaltspunkte? Ihre Theorie - nochmals Kasse machen - mag zutreffen, insbesondere wenn es für mehrere oder alle Verkaufsfälle vereinbart werden soll, § 1097 BGB . Es könnte aber auch zB eine notarielle Vereinbarung zwischen dem Bauträger und Herrn X bestehen, etwa im Hinblick auf die Gewährung eines Kredites oder einer Sicherheit.
Dies müsste Ihnen meiner Auffassung nach aber im Hinblick auf die Verbraucherschutzvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und gewerberechtlichen Pflichten des Bauträgers offen gelegt werden. Ich empfehle daher explizite Nachfragen sowohl bei der Notarin bzw. dem Notar als auch beim Bauträger selbst. Insbesondere sollten die Verflechtungen zwischen Herrn X und dem Bauträger offen gelegt werden.
Zitat:2. Sollte ich diesen Punkt XVII aus dem Vertrag gelöscht bekommen, ist das im Zweifel doch eh wertlos, weil es ja noch 9 andere Wohnungen mit dieser Klausel gibt, oder?
Das wäre nicht wertlos und erstrebenswert. Denn Eigentumswohnungen erhalten im Rahmen des Vollzugs der Teilungserklärung jeweils ein eigenes Grundbuchblatt im Wohnungseigentumsgrundbuch.
Somit würde Sie ein Vorkaufsrecht in den Grundbuchblättern der anderen Wohnungen jeweils in Abteilung II des Grundbuchs überhaupt nicht stören. Eine künftige Käuferin oder ein künftiger Käufer Ihrer Wohnung erhielte hiervon ebenso wenig Kenntnis wie eine Bank. Hauptsache, Ihre eigene Abteilung II ist möglichst blütenweiß.
Als Faustregel gilt auch für Abteilung II des Grundbuchs: je weniger Eintragungen umso besser. Verkauf und Beleihung werden durch vorrangige Eintragungen erschwert. Ein Vorkaufsrecht hat letztlich die Wirkung einer Auflassungsvormerkung des Vorkaufsberechtigten.
Zitat:3. Eine Gewissensfrage an den der die Frage beantwortet: Würden Sie einen solchen Vertrag abschließen?
Nein, ich würde einen solchen Vertrag ohne Weiteres nicht abschließen, schon gar nicht ohne weitere Informationen zum Hintergrund. Die Werteinbuße durch die Belastung in Abteilung II lässt sich aus meiner Sicht nicht verlässlich schätzen. Wir hoch also die Reduzierung des Erwerbspreises gegenüber dem normalen Verkehrswert fairerweise sein müsste, vermag Ihnen auch eine Sachverständige kaum mit Sicherheit zu prognostizieren. Ich würde mir vor diesem Hintergrund eine andere Kapitalanlage suchen.
Sollte etwas unklar geblieben sein oder Sie eine Vertiefung wünschen, so fragen Sie gerne nach. Bitte geben Sie mir Gelegenheit, Sie auf jeden Fall rundum zufrieden zu stellen, damit Sie keinen Anlass zum Abzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.
Mit den besten Grüßen
Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
