Grundstück (Bauerwartungsland / Schenkung oder Verkauf / fremde Person)

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Ein Steuerschuldverhältnis wird immer dann begründet, wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt ein steuerbegründendes Ereignis stattfindet.
So also, soweit ich Sie richtig verstanden habe, im Nachhinein zu einem möglichen Erwerb mit oder ohne Gegenleistung, der Wert der Sache durch ein zeitlich nachfolgendes Ereignis steigt, hat dieses keinen Einfluss auf die eigentliche zeitlich feststehende Besteuerungsgrundlage.

Bei einem Kauf fällt grundsätzlich einer Grunderwerbssteuer an. § 1 Abs. 1 GrEStG legt den maßgeblichen Zeitpunkt zur Steuerbemessung auf den Zeitpunkt der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung zur Übereignung bzw. beim Fehlen einer solchen Vereinbarung den eigentlichen Anspruch auf Übereignung bzw. den Übergang des Eigentums an dem Grundstück fest. In Ihrem Fall dürfte also der notariell beglaubigte Kaufvertrag, so Sie zu dieser Lösung tendieren, entscheidend sein.

Bei einer Schenkung wird zu Ihren Gunsten, wie Sie schon richtig erkannt haben, Ihnen in der Steuerklasse 3 ein Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro gewährt.
Die Bewertungsfrage des fraglichen Bauerwartungslandes und die damit weitergehende Frage hinsichtlich eines Kaufes bzw. einer Teilschenkung beantwortet das Bewertungsgesetz.

Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke und bei unbebauten Grundstücken für erschließungsbeitragspflichtiges oder -freies Bauland festzustellen (§ 196 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch). Für Bauerwartungsland und für Rohbauland müssen sie keine Bodenrichtwerte in der Bodenrichtwertkarte ausweisen, sie können es jedoch.
Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets begründen (§ 4 Abs. 2 WertermittlungsVO 1988).
Enthält die Bodenrichtwertkarte Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland, sind diese bei der Ermittlung des Grundstückswerts anzusetzen. Dies dürfte jedoch nicht der Regelfall sein. In vielen Fällen fehlen solche Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung sieht daher folgende „Hilfswertermittlungen" vor:
Für das Bauerwartungsland: Ist damit zu rechnen, daß die Flächen in absehbarer Zeit - hierunter ist ein Zeitraum von 6 Jahren zu verstehen (Abschn. 2 Abs. 7 BewRGr) - anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher als Grundvermögen anzusehen sind, sind diese Flächen i. d. R. mit 25 % des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland anzusetzen. Von diesem einheitlichen Wertansatz kann dann abgewichen werden, wenn es die regionalen Verhältnisse erfordern. Der Prozentsatz kann dann sowohl höher als auch niedriger ausfallen.

Weiterhin erfolgt in der Regel ein genereller Abschlag von 20% nach § 145 Abs. 3 S. 1 BewG . Nach Satz 3 dieser Vorschrift bleibt aber auch der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes vorbehalten. Die kann durch einen öffentlich bestellten Gutachter oder aber im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis, erfolgen.

Der Kaufpreis muß innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommen sein. Zustande gekommen ist dieser Kaufpreis, wenn der obligatorische Vertrag, also der Notarvertrag, innerhalb dieses Zeitraums abgeschlossen wurde. Auf die Zahlung des Kaufpreises oder die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch kommt es dabei nicht an.
Da der Kaufpreis wie der Gutachterwert grundsätzlich der Grundstücksbewertung nur nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt zugrunde gelegt werden kann, müßte die Entwicklung des Grundstücksmarkts bei einem Verkauf vor dem Besteuerungszeitpunkt für den Zeitraum ab notarieller Beurkundung bis zum Besteuerungszeitpunkt und bei einem Verkauf nach dem Besteuerungszeitpunkt für den Zeitraum ab Besteuerungszeitpunkt bis zur notariellen Beurkundung durch entsprechende Indizierung an die Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt angepaßt werden. Hiervon wird jedoch in den oben genannten Ländererlassen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung abgesehen.

So Sie hier also einen Bodenrichtwert für das Bauerwartungsland in Höhe von 35 – 40 Euro /qm ansetzen, sollten Sie nicht schlecht fahren, zumal davon noch einmal weitere 20 % ermäßigt werden, so daß hier ca. 28 Euro / qm als steuerliche Bemessungsgrundlage verbleiben würden.
Ob eine nochmalige Verringerung durch den Nachweis durch einen Gutachter oder aber mittels eines marktüblichen niedrigeren Kaufpreises gelingt, möchte ich an dieser Stelle offen lassen. Nur an dieser Stelle könnte die Besteuerungsgrundlage bei Feststellung eines höheren Marktpreises nachträglich angepasst werden.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen