Wohnfläche für § 556d BGB

Question

Es geht um die Berechnung der zulässigen Miete nach § 556d BGB („Mietpreisbremse"). In der betreffenden Stadt in Baden-Württemberg gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, streitig ist der korrekte Ansatz der Wohnfläche.

Es handelt sich um ein Reihenhaus mit laut Mietvertrag 140qm Wohnfläche. Davon befinden sich 20qm im Untergeschoß (Keller). Dort beträgt die Raumhöhe nur 2,17m und es ist lediglich ein Kellerfenster mit einer Glasfläche von 70cm * 40cm (Lichschacht) vorhanden, durch das praktisch kein Tageslicht in den Raum fällt. Bodenbelag und Wände sind zwar durchaus einem Wohnraum angemessen, der Raum ist aber durch die fehlende Höhe und fehlendes Licht nicht als Wohnraum nutzbar

Der Mietvertrag beinhaltet eine konkrete Auflistung sämtlicher Zimmer inklusive des Kellers unter der Überschrift „Wohnflächenaufteilung". Dort ist auch der Keller als Wohnfläche aufgeführt und zählt zur Wohnfläche. Ebenso wird die Terrasse aufgeführt (50% der Fläche).

Frage 1: Welche Wohnfläche zählt für § 556d: 140qm laut Mietvertrag inklusive des Kellers oder nur 120qm ohne Keller?
Frage 2: Zählt die Terrasse mit 50% zur Wohnfläche für die Berechnung der zulässigen Miete?

Rechtsanwältin Silke Jacobi · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Bei nicht preisgebundenem, also nicht öffentlich gefördertem, Wohnraum gibt es grds. zwei verschiedene Berechnungsmöglichkeiten, die leider zu sehr unterschiedlichhen Ergebnissen führen können.    Die Wohnfläche kann nach der der Wohnflächenverordnung &lpar;WohnFlV&rpar; berechnet werden. Danach werden gem. &#167; 2 WohnFlV Terrassen grds. zur Wohnfläche gerechnet, allerdings mit maximal 50%. Kellerräume gehören dagegen nicht zur Wohnfläche. Ebenso sind Räume, die nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften für Wohnräume entsprechen, nicht zur Wohnfläche zu rechnen.    Die zweite Berechnungsmöglichkeit ist die Anwendung der DIN-Norm 277. Danach werden Kellerräume und Terrassen vollständig zur Wohnfläche bzw. Nutzfläche angerechnet.    Sie sollten daher im Mietvertrag noch einmal prüfen, ob dort die Berechnungsmethode angegeben wird. Ist keine Berechnungsmethode im Mietvertrag konkret benannt oder angegeben, wird meist davon ausgegangen, dass die für den Mieter günstigere WohnFlV angewendet wird.     Die Anrechnung der Terrasse mit 50% ist daher wohl eher nicht zu beanstanden.     Die Kellerräume wären - wenn die WohnFlV angewendet wird - grds. in Abzug zu bringen. Ferner sollte ggf. tiefergehend geklärt werden, inwieweit die Kellerräume bauordnungsrechtlich als Wohnraum zulässig wären. Aufgrund Ihrer Angaben habe ich jedoch deutliche Zweifel, dass die Kellerräume den Vorgaben des 34 BW LBO entsprechen, sodass m. E. auch vor diesem Hintergrund die Kellerräume grds. nicht auf die Wohnfläche anzurechnen wären.    Damit wäre - wenn nicht im Mietvertrag ausdrücklich die Berechnung nach DIN-Norm 277 festgelegt wurde - grds. von einer Wohnfläche von 120 qm auszugehen.     Da der BGH in einer recht neuen Entscheidung &lpar;Az. VIII ZR 266/14&rpar; entschieden hat, dass grds. die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist, sollte dies auch für die Berechnung im Rahmen des &#167; 556d i. V. m. &#167; 558 BGB gelten. Die im Mietvertrag eingetragene Wohnfläche bliebe dann außer Betracht und es würde die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt.    Ich hoffe, damit Ihre Frage beantwortet zu haben.    Mit freundlichen Grüßen    Silke Jacobi  Rechtsanwältin

Wohnfläche für § 556d BGB

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Silke Jacobi

Aktuelle Auszeichnungen