Sehr geehrte Mandanten,
gerne helfe ich Ihnen, die zeitlichen Abläufe einzusortieren und gebe Ihnen einige Informationen zur rechtlichen Einordnung an die Hand:
Wie Sie schreiben, haben Sie den Bauträger per Einschreiben vom 25.11.2015 über die Baugenehmigung informiert, nicht bekannt ist mir allerdings, wann diese dort eingegangen ist. Für die Fristberechnung entscheidend ist jedoch der Zeitpunkt des Posteingangs beim Bauträger.
Auch kann ich Ihrer Schilderung nicht sicher entnehmen, ob die Finanzierungszusage in demselben Einschreiben enthalten war, bzw. ob Sie diese eventuell sogar davor schon dort eingereicht hatten.
Unterstelle ich also einmal, dass beide Unterlagen in dem Einschreiben enthalten waren, würde das Einschreiben bei einem Postlauf von einem bis drei Werktagen im Zeitraum zwischen dem 26. und 28.11.2015 dort eingegangen sein. Einzelheiten sollten Sie aber bitte bei der Post (zum Beispiel über die Online-Sendungsverfolgung) überprüfen.
Fristablauf für die Sechswochenfrist wäre damit zwischen dem 07. und 09.01.2015.
Sofern der Baubeginn also erst in der kommenden Woche liegen sollte, wäre dies vermutlich nach Ablauf der Frist, ja. Bitte geben Sie mir für eine verbindliche Berechnung aber die Zustelldaten und Infos zur Finanzierungszusage weiter.
Dass Sie keine Vertragsstrafe vereinbart haben, ist zwar nicht optimal, führt allerdings nicht dazu, dass der Bauträger "tun kann, was er will".
Sie sollten dazu wissen, dass eine Vertragsstrafe lediglich eine zusätzliche vertragliche Abrede darstellt, die nicht zwingend ist.
Ist keine Vertragsstrafe vereinbart, können beide Seiten dennoch Schadensersatzansprüche nach den gesetzlichen Vorschriften des BGB geltend machen. Ein solcher Anspruch kann für Sie also gegebenenfalls in Frage kommen. Dafür müssen Sie dann jedoch nachweisen, dass Ihnen durch einen verspäteten Baubeginn ein Schaden entsteht. Dies ist grundsätzlich denkbar, derzeit aber noch nicht absehbar. Sofern der Bauträger seine übrigen zeitlichen Verpflichtungen zum Ablauf des Baus einhält und termingerecht abliefert, wäre der Vertrag im ganzen also erfüllt, auch wenn ein Teil davon - der Baubeginn - nicht vertragsgerecht eingehalten worden wäre.
Auf Basis Ihrer aktuellen Schilderungen würde ich Ihnen daher empfehlen, ein erneutes Einschreiben an den Bauträger zu richten, dort auf den konkreten Zeitpunkt des Fristablaufs hinzuweisen und ihn aufzufordern, den Bau umgehend zu beginnen. Sie können noch einen Satz dazu aufnehmen, dass Sie sich mögliche später entstehende Schadensersatzansprüche für den Fall weiterer Verzögerungen vorbehalten.
Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Orientierung ermöglicht zu haben. Für eventuelle Rückfragen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
Hallo Frau Fritsch,
vielen vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Das Einschreiben ist laut Sendungsverfolgung der Deutschen Post am 26.11.15 zugestellt worden.
Die Finanzierungssicherstellung liegt bereits seit August bei der Baufirma vor.
Verstehen wir Sie richtig, das allein der verspätete Baubeginn keine weiteren Auswirkungen hat? Denn der verbindliche Fertigstellungstermin bezieht sich ja nur auf den Zeitraum nach dem Baubginn, doch je später der Beginn, desto später ja auch die Fertigstellung.
Erschwerend kommt natürlich hinzu, dass das Wetter jetzt sehr grenzwertig ist - jedoch die letzten sechs Wochen waren es ja durchweg zweistellige Temperaturen. Werden die Feiertage rausgerechnet oder bleibt es pauschal bei den sechs Wochen?
Was genau versteht man denn unter Schadensersatz (längere Mietzahlung? Kosten weil Kredit nicht mehr Bereitstellungszinsfrei? Wie muss man sich sowas vorstellen?)
Vielen Dank schonmal!
Sehr geehrte Mandanten,
mit diesen Daten kann ich Ihnen das Fristende verbindlich zum 07.01.2016 bestätigen. Dies ist "pauschal" zu verstehen, so dass dazwischen liegende Sonn- und Feiertage nicht "abgezogen" werden.
Was das Wetter angeht, kann ich Ihnen keine Zusagen machen, jedoch sollte ein Weiterbau dennoch möglich sein, solange keine amtlich festgestellten Schlechtwettertage gegeben sind. Diese gelten ohnehin als "höhere Gewalt". Wenn es also dazu kommt und der Bau sich entsprechend verzögert, wäre dies nicht dem Bauträger zuzurechnen.
Grundsätzlich hat der Bauträger die Möglichkeit, die sechs Wochen voll auszuschöpfen. Er hat also nicht "mehr oder weniger recht", wenn er z. B. bereits nach zwei Wochen begonnen hätte, oder dies eben wirklich erst jetzt tut. Ob und wie das Wetter während des Laufs dieser Frist sich verhält, ist also unerheblich.
Sofern also nächste Woche mit dem Bau begonnen wird, liegt eine Verzögerung von diesen wenigen Tagen ab Freitag dieser Woche bis zum Baubeginn vor.
Als Schadensersatz könnten Sie alles geltend machen, was Ihnen an finanziellen Einbußen entsteht und was auf dieser Verzögerung (nur diese paar Tage) ursächlich beruht. Sofern der Bau tatsächlich entsprechend verspätet beendet wird, können Sie solche Kosten geltend machen, ja. Ob es dem Bauträger aber nicht vielleicht dennoch gelingt, rechtzeitig fertig zu werden, können Sie aktuell noch nicht abschätzen. Ansprüche würden also erst nach Ablauf des Bauzeitraums entstehen.
Weiter zu zahlende Miete wäre in der Tat ein solcher, klassischer Punkt.
Sollten sich weitere Probleme aus diesem Sachverhalt ergeben, freue ich mich über Ihre Kontaktaufnahme über meine Kanzlei.
Mit den besten Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
