Reservierungsvereinbarung/-gebühr für Immobilie mit Sachmangel

Question

Guten Tag,

wir sahen uns als Kaufinteressenten eines Hauses in Berlin gezwungen, zwei Tage nach der Besichtigung eine Reservierungsvereinbarung gegen Zahlung von 2.000 € mit dem Makler abzuschließen. Angeblich gab es einen weiteren Interessenten, der bereits zum zweiten Mal besichtigt hatte und sehr kaufinteressiert war.

In der Vereinbarung wurde festgehalten, dass zwischen Maklerbüro und mir "Einigkeit über die Vermittlung des Kaufs einer zu erwerbenden Wohneinheit gemüß dem übermittelten Kaufvertragsentwurf erzielt" worden sein. Bei unserer gestrigen Zweitbegehung des Hauses mit einem Sachverständigen räumte der Verkäufer ein, dass er vor vielen Jahren baurechtswidrig (also ohne Baugenehmigung und auch ohne Aussicht auf eine solche) einen Raum im Souterrain selbst errichtet hatte, in dem u.a. die Reinigungsanlage für den Gartenpool installiert ist. Der Raum wurde darüberhinaus nicht isoliert, sodass im Laufe der Jahre Feuchtigkeit eingedrungen ist und damit ein dringender Sanierungsbedarf entstanden war. Diese Informationen haben unser Interesse an dem Objekt natürlich stark reduziert.

In dem Kaufvertragsentwurf, der wie gesagt die Grundlage der Reservierungsvereinbarung bildet, exisitiert ein Passus, in dem der Verkäufer versichert, dass ihm keine Anhaltspunkte dafür bekannt sind, dass der Kaufgegenstand nicht ordnungsgemäß errichtet ist.

Wir fragen uns nun, ob - im Falle unseres Zurücktretens - die Reservierungsgebühr nicht zurückgezahlt werden müsste, da wir von dem Umstand keine Kenntnis hatten. Wir wurden weder über einen baurechtlichen Verstoß informiert (der im Übrigen die Versiegelung des Raumes erfordern wird, da eine Genehmigung infolge Überschreiten der Flächenverordnung nicht in Aussicht steht) noch war absehbar, dass erhebliche Kosten für die Instandsetzung anfallen werden. "Der Eigentümer würde im Souterrain vor Objektübergabe noch etwas dämmen wollen, da er so gewissenhaft sei" hatte mir der Makler nur in einem Telefonat mitgeteilt.

Wie sehen Sie den Fall?
Herzlichen Dank für Ihre Expertise.

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht nicht, wenn die Durchführung des durch die Maklerleistung herbeigeführten Kaufvertrages entfällt, weil der &lpar;zukünftige&rpar; Abschluss des Vertrages einen Mangel aufweist, der dem Vertrag von Anfang an oder rückwirkend die Wirksamkeit nimmt, etwa wegen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung - so wie hier.    Darauf können Sie sich auch im Rahmen einer Reservierungsvereinbarung berufen.     Denn Grundlage dafür ist auch ein Maklervertrag, so dass hier nichts anderes gelten kann als für den Maklervertrag selbst - Sie können also nach meiner ersten Einschätzung die Summe zurückfordern, die Sie für die Reservierung gezahlt haben.    Sie müssten daher schriftlich erklären, dass Ihnen diese Umstände arglistig verschwiegen sind und Sie deshalb die Rückzahlung fordern.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Reservierungsvereinbarung/-gebühr für Immobilie mit Sachmangel

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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