Welche Mehrheit ist für ein Beschluss einer Eigentumswohnanlage notwendig?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG können Maßnahmen, die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, abweichend von § 22 Absatz 1 WEG durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden sog. qualifizierter Mehrheitsbeschluss).

Bei Wärmedämmungen einer Fassade handelt es sich um eine Maßnahme der Modernisierung i.S.v. § 559 Abs. 1 BGB (Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 72. Auflage, 2013, § 559, Rz. 11; Palandt-Bassenge, ebenda, WEG 22, Rz. 15).

Ein Mehrheitsbeschluss zur Wärmedämmung ist grundsätzlich an die beiden Voraussetzungen nach § 22 Abs. 2 WEG geknüpft, d.h. wenn eine der beiden Voraussetzungen fehlt, kann eine Modernisierung durch eine Wärmedämmung grundsätzlich nicht wirksam beschlossen werden.

Ausnahmsweise ist nach § 22 Abs. 2 WEG jedoch ein Mehrheitsbeschluss i.S.v. § 21 Abs. 3 WEG ausreichend, wenn die Anbringung der Wärmedämmung im Einzelfall als modernisierende Instandsetzung anzusehen ist.

Dies wird in der Literatur (Palandt-Bassenge, ebenda., WEG 22, Rz. 32) und wurde seitens der Rechtsprechung teilweise auch bei Wärmedämmungen, z.B. bei losen Fassadenplatten, Undichtigkeit, angenommen, weil sie gleichzeitig für eine zeitgemäße Wärmedämmung sorgt und als technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung im Vergleich zu einer bloßen Ausbesserung der Fassade ohne wärmeisolierende Wirkung anzusehen ist (OLG Düsseldorf, 3 Wx 258/02 , v. 08.11.2002).

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt