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Können durch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Nebenkosten für die Treppenhausreinigung v


| 04.08.2010 01:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Problem ist ein Widerspruch zwischen verschiedenen Abschnitten des Mietvertrags. Sie sprechen denselben Sachverhalt einmal in konreter und einmal in allgemeiner Form an, aber mit unterschiedlichen Ergebnissen. Welche Fassung ist gültig?

Schilderung 1a:
Eine konkrete Regelung bezieht sich auf die Treppenhausreinigung. Diese wurde erst explizit aus den Betriebskosten herausgehalten und in Eigenleistung erbracht (siehe Zitat 1a). Später wurde dieses Vorgehen von der Eigentümergemeinschaft geändert. (In dem Haus wohnen teilweise Mieter, teilweise Eigentümer. Letztere waren mit der Hausreinigung nicht immer zufrieden. Offenen Streit oder Abmahnungen etc. gab es jedoch keine.) Es wurde ein Unternehmen beauftragt und die Kosten umgelegt. Eine Erbringung in Eigenleistung ist nun nicht mehr möglich bzw. sinnvoll. Einen gesonderten Hinweis von meiner Vermieterin oder eine Änderung des Mietvertrags sind nicht erfolgt. Laut einer Anlage zum Mietvertrag gelten die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft automatisch zwischen der Vermieterin und mir (s. Zitat 2). Mir ist klar, dass sich das auf neu entstehende Nebenkosten beziehen kann, aber auch auf solche, die explizit im Vertrag ausgeklammert werden!?

Frage 1a: Können durch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Nebenkosten für die Treppenhausreinigung von meiner Vermieterin auf mich umgelegt werden, obwohl diese Nebenkosten im Vertrag explizit ausgeklammert sind und ohne dass ich erstens weiterhin Gelegenheit zur Erbrinung in Eigenleistung erhalte und zweitens ohne dass mein Mietvertrag entsprechend angepasst wird?

Schilderung 1b: Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden laut Mietvertrag explizit zu 70% nach Verbrauch aufgeteilt (s. Zitat 1b). Die Teilungserklärung und die Abrechnungspraxis der Eigentümergemeinschaft sah wohl bereits zum Zeitpunkt des Vertragschlusses eine Aufteilung nach dem Verbrauch nur zu 50% vor. Mir war das nicht bekannt, die Vermieterin hat es vielleicht übersehen. Laut einer Anlage zum Mietvertrag gelten die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft automatisch zwischen der Vermieterin und mir (s. Zitat 2). Welche Regelung der beiden Aufteilungsarten ist nun anzusetzen? Rechnerische Probleme (die Abrechnungen liegen mir in Kopie vor) gibt es m.E. nach nicht. Die Abweichungen sind nicht unerheblich und liegen im Bereich von 20% bzw. ca. 150 Euro pro Jahr, die ggf. meine Vermieterin zusätzlich tragen müsste, weil sie mit ihrem Mieter anders abrechnet als die Eigentümergemeinschaft insgesamt. Wärmezähler und Warmwasserzähler sind vorhanden.

Frage 1b: Welche Regelung ist hier bindend: Die explizit im Vertrag festehaltene Regelung von 30% zu 70% oder die von der Eigentümerversammlung und der Teilungserklärung, mir zum Vertragsabschluss aber nicht bekannte, Regelung von 50% zu 50%, jeweils bezogen auf die Heizungs- und Warmwasserkosten?

Zitat 1a: "Die Kosten der Treppenhausreinigung sind in den Betriebskosten nicht enthalten [Auswahl durch ankreuzen, der Fragesteller]. Sofern die Kosten für die Treppenhausreinigung in den Betriebskosten nicht enthalten sind, ist der Mieter verpflichtet, die Treppe von seinem Podest abwärts bis zum nächsten Podest -- im Erdgeschoss den Hausflur -- regelmäßig und ordnungsgemäß, insbesondere in ausreichenden Abständen, unentgeltlich zu reinigen."

Zitat 1b: "Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend der Heizkostenverordnung umgelegt, d.h. nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum der beheizten Fläche und nach einem dem Energieverbrauch rechnungtragenden Maßstab. Werden Wärmezähler, Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und/oder Warmwasserkostenverteiler verwandt, so wird ein fester Anteil der Kosten nach dem Verbrauch aufgeteilt, nämlich 70 v.H.".

Zitat 2: "Mietrechtlicher Gebrauch: Soweit durch den mietrechtlichen Gebrauch betroffen, gelten zwischen den Parteien der Inhalt der notariellen Teilungserklärung, des Verwaltervertrages sowie der individuellen Hausordnung und der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft."

Sehr geehrter Fragesteller,

Zu Ihrer Frage 1a: Kosten für die Treppenhausreinigung müssen Sie nicht zahlen. Die Bezugnahme auf Beschlüsse der Eigentümerversammlung gilt nur für Fragen des Gebrauchs (Ihr Zitat 2), nicht jedoch für die Bestimmung der Betriebskostenumlage. Insoweit ist allein der Mietvertrag entscheidend, der eine Umlage in diesem Punkt gerade nicht enthält.

Zur Klarstellung: »Gebrauch« meint allein die Frage, welche Teile der WEG-Anlage (das Sondereigentum des Vermieters sowie das Gemeinschaftseigentum) Sie in welcher Weise nutzen dürfen, insb. welche Rücksichtnahmepflichten gegenüber den anderen Parteien bestehen (für Wohneigentümer ist dies in § 14 Ziff. 1 WEG geregelt und dieser muss dafür sorgen, dass sich auch seine Mieter daran halten).

Zu Ihrer Frage 1b: Es gilt die Mietvertragsklausel, d. h. 70 % sind verbrauchsabhängig abzurechnen. Die Bezugnahme auf Regelungen der Eigentümergemeinschaft betrifft wiederum nur die Frage des mietrechtlichen Gebrauchs (s. o.).

Den Inhalt der Teilungserklärung sowie die Beschlusslage unter den WEG-Mitgliedern können Sie also insoweit ignorieren, als nicht Gebrauchsregelungen betroffen sind.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 06.08.2010 | 00:47


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