Sehr geehrter Ratsuchender,
1.Nach der von Ihnen abgedruckten Formulierung ist die Schönheitsreparaturklausel wirksam, da sie einen Spielraum zur Beurteilung enthält, ob bestimmte Arbeiten notwendig sind oder nicht.
2.Sie schildern, dass in Ihrem Vertrag keine Regelung zur Übergabe der Wohnung nach Auszug enthalten ist. Wenn keine so genannte „Endrenovierungsklausel“ vereinbart wurde, müssen Sie aufgrund der Schönheitsreparaturklausel die Wohnung in dem Zustand zurück geben, in dem sie wäre, wenn Sie die Schönheitsreparaturen stets ordnungsgemäß durchgeführt hätten. Liegen also die letzten Schönheitsreparaturen bereits seit längerer Zeit zurück und bedarf die Wohnung nach ihrem Zustand bestimmter Schönheitsreparaturen, müssen Sie diese vor Auszug auch durchführen, OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 1096
. Wurden die z.B. die Heizkörper seit Jahren nicht gestrichen, hätten Sie das nachzuholen. Eine darüber hinausgehende Endrenovierungspflicht besteht nicht.
3.Sie müssen Änderungen, die Sie vorgenommen haben, bei Auszug rückgängig machen. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535
, 546 BGB
. Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache in vertragsgemäß geschuldetem Zustand zurückzugeben und ihn also notfalls herzustellen hat. Um die Räumungspflicht zu erfüllen hat der Mieter grundsätzlich alle Einbauten und Einrichtungen, die er in das Mietobjekt eingebracht hat, zu entfernen. Sie müssen demnach die Rolläden Türgriffe etc entweder von der Hausverwaltung als ordnungsgemäß abnehmen lassen oder vom Nachmieter ablösen lassen. Ansonsten müssten Sie den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.
4.Hinsichtlich gesprungener Fließen, Risse etc: derartige Schäden müssen nur ersetzt werden, wenn sie durch eine „überobligatorische“ Nutzung entstanden sind. Zum Gebrauch gehören unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleissspuren an der Mietsache. Entsprechend bestimmt § 538 BGB
, dass der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat ( = dafür nicht haftet). Hier finden Sie Beispiele für verschiedene Ausbesserungen, die vorgenommen werden müssen, http://www.anwalt-im-netz.de/mietrecht/beschaedigung-der-mietsache.html.
5.Die Wohnung muss ordentlich geputzt übergeben werden.
6.Machen Sie Beweisfotos von der Wohnung mit Zeugen. Nehmen Sie die erforderlichen Arbeiten vor und fordern Sie die Kaution. Wenn er Ihnen das Sparbuch nicht aushändigt, müssen Sie den Klageweg beschreiten.
Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50
info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Nachfrage:
Sehr geehrte Frau Heuser,
vielen Dank für Ihre Antwort. Sie hilft mir schon erheblich weiter. Allerdings sind mir noch nicht alle Punkte klar.
Zu Frage 2:
Ist Ihre Antwort so zu verstehen, dass eine Renovierung bei Auszug nur dann und soweit vorzunehmen ist, wie sie auch bei Fortbestehen des Mietverhältnisses aktuell notwendig wäre und für noch nicht notwendige Reparaturen auch keine anteilige Zahlung zu erbringen ist?
Dabei ist mir immer noch die wichtige Frage unklar, wie das Kriterium "während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig" zu bestimmen ist!
Ist eine Renovierung denn auch notwendig, wenn vertraglich weder Zeiträume noch objektive Kriterien bestimmt sind und der optische Eindruck zwar nicht „neuwertig“ ist, aber so gut, dass ein durchschnittlicher Mieter sich während eines laufenden Mietverhältnisses noch nicht zu einer Renovierung veranlasst sähe bzw. dann, wenn der optische Eindruck nur aufgrund von Umständen inakzeptabel ist, die dem Vermieter zuzurechnen sind (s. meine konkrete Frage zu den Heizkörpern)? Oder werden zur Bemessung der Notwendigkeit statt des optischen Eindrucks die üblichen (hier nicht vereinbarten) Fristenregelungen herangezogen? Welche Frist gilt ggf. für Wohnräume? Oder geht es nach einem sonstigen Maßstab?
Zu Frage 5:
Woraus ergibt sich die Reinigungspflicht? Im Vertrag steht dazu ja nichts.
Vielen Dank nochmals!
1. Die Reinigungspflicht der Wohnung ergibt sich aus § 546 BGB
. Der Mieter hat die Wohnung so zurück zu geben, wie er sie erhalten hat. WEnn Sie die Wohnung gereinigt erhalten haben, müssen Sie sie auch gereinigt zurück geben. Dazu kommen noch Schönheitsreparaturen, wenn diese vereinbart sind.
2. Sind die Räume in einem Zustand, der nach objektiven Gesichtspunkten noch keiner Renovierung bedarf, müssen Sie auch nicht renovieren. Es gibt hier keine konkreten Maßstäbe. In der Regel orientiert man sich an den üblichen Fristen 3 Jahre Küche, Bad, 5 Jahre wohnzimmer, schlafzimmer, 7 Jahre Flur. Diese Fristen sind aber nach der neuesten Rechtssprechung gerade nur Orientierungshilfen und keine starren Rahmen. Ob bei Ihnen ein Renovierungszustand vorliegt, wird im Streitfall der Richter entscheiden.
Eine anteilige Abschlagszahlung ist nur geschuldet, wenn das im Vertrag so vereinbart wurde.
3. Sind die Streicharbeiten an Heizkörpern durch den Vermieter verschuldet, muss er den Schaden selbst beseitigen.
