Ich benötige ein wenig Hilfe bei der Abwägung mehrerer Möglichkeiten.
Der Mieter meiner neu erworbenen Eigentumswohnung hat bisher keine Miete bezahlt. Es wurde aus Kulanz vereinbart, die Miete für November/ Dezember verspätet Ende Dez. zu bezahlen, da ein Todesfall in seiner Familie aufgetreten war. Ende Dez. hätten dann 3 Mieten auf meinem Konto eingehen müssen, vom Nov. bis Jan. Dies ist bisher nicht geschehen.
Frage 1)
Ist trotz der aus Kulanz vereinbarten, vorübergehenden Stundung der Miete Nov/ Dez eine außerordentliche, fristlose Kündigung nach § 543 möglich, sobald die drei Werktage im Januar abgelaufen sind?
Frage 2)
Verwirke ich das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn ich die Mietrückstände zu lange "ertrage"? Welche Grenze (Anzahl Monate) ist dort zu beachten?
Frage 3)
Wie lange dauert ein entsprechendes Verfahren (inkl. Räumungsklage) im schlimmsten Fall, wenn der Mieter sich trotz der berechtigten Kündigung weigert, auszuziehen?
Eine weiterführende Rechtsberatung beim Eigentümerverein steht diese Woche noch an, die kurze Beantwortung dieser 3 vorherigen Fragen wäre aber sehr hilfreich... und hoffentlich nicht zu schwer. Ein kurzes Ja/ Nein reicht mir schon.
Bitte lassen Sie mich unbedingt wissen, falls mein sehr niedrig angesetzter Einsatz unangebracht ist.
zu 1.) Die von Ihnen gewährte Stundung ist zum Ende Dezember abgelaufen und somit befindet sich der Mieter mit mehr zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Zahlungsverzug. Eine außerordentliche Kündigung nach dem 3 Januar Werktag ist auf jeden Fall möglich.
zu 2.) Für die Verwirkung gibt es keine gesetzlichen und auch in der Rechtsprechung keine einheitlichen Fristen. Die Grenze liegt bei ca. 4-6 Monatsmieten. Empfehlenswert ist es, den Mieter darauf hinzuweisen, dass bei weiteren Verzug eine Räumungsklage erfolgen wird.
Zu 3.) Die Dauer des gerichtl. Verfahrens und der Räumung/Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher ist von der Arbeitsbelastung des Gerichtes und des Gerichtsvollziehers abhängig. Wenn Sie die Räumungsklage separat erheben bzw. darauf hinweisen, dass über diesen Anspruch separat entschieden werden soll und um umgehende Anberaumung eines Termins zur mündlichen Verhandlung in der Klage bitten, so bestimmt das Gericht meist zeitnah (innerhalb von 1 bis 2 Wochen) einen Termin zur mündlichen Verhandlung. Sie müssten danach umgehend die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils beantragen und anschließend einen Gerichtsvollzieher beauftragen, für den Fall das der Mieter auch nach dem Urteil noch nicht ausgezogen ist. Die Dauer des Verfahrens wird sich somit auf ca. 2-3 Wochen belaufen, sofern keine Verzögerungen eintreten.
Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.
Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich gern für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats.
