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fristlose Kündigung und Räumungsklage, Mieter wohnt nun woanders

10.01.2008 09:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe eine Wohnung vermietet an Herrn A. und Frau B. ,
sowie deren Sohn C. und Tochter D., beide volljährig.
Im Kopf des Mietvertrages sind alle vier als Mieter eingetragen, allerdings haben nur Herr A. und der Sohn C. den Mietvertrag unterschrieben.
Da die Mieten für Nov.2007 und Dez. 2007 nicht gezahlt wurden, habe ich das Mietverhältnis am 11.12.2007 fristlos gekündigt, (Einwurf in den Briefkasten durch Boten)
Da die Mieter innerhalb der gesetzten Frist ( bis 01.01.2008 ) nicht geräumt haben, wollte ich Räumungsklage einreichen. Vorher war ich auf dem Einwohnermeldeamt um nachzufragen wer in der Wohnung gemeldet ist. Dabei kam heraus das noch 2 kleine Kinder der Tochter gemeldet sind, und vor allem, das der Sohn C, sich am 01.11.2007 abgemeldet hat und in einer anderen Stadt angemeldet hat.

Meine Fragen:

1. gilt die fristlose Kündigung auch für den Sohn C. als zugestellt, oder hätte diese an seinem neuen Wohnort zugestellt werden müssen. ( zum Zeitpunkt der Kündigung wusste ich nichts von seinen neuen Wohnort, man bekommt ja leider keine Benachrichtigung von der Gemeinde wenn sich jemand abmeldet).

2. Falls die Kündigung nicht als zugestellt gilt, wie verhalte ich mich jetzt ?
eventuell:
a. eine Nachfrist setzen und die Kündigung auch
dem Sohn zustellen ?

b. eine neue fristlose Kündigung zustellen, mit neuer
Räumungsfrist, und dabei auch die nicht gezahlte Januarmiete
mit einbeziehen?

3. Ich habe die fristlose Kündigung nur an Herrn A. und Sohn
C. , welche beide den Mietvertrag unterschrieben
haben,gerichtet, nicht aber an Mutter und Tochter die zwar
beide im Mietvertrag stehen, diesen aber nicht unterschrieben
haben- war dies Korrekt ?

Und wie ist das bei der Räumungsklage ? Werden nur die
beiden, welche den Mietvertrag unterschrieben haben, als
Beklagte geführt oder alle vier ?


vielen Dank

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1.) Die Kündigung wäre dem Sohn C. zugegangen, wenn sie derart in dessen Herrschaftsbereich gelangt ist, dass er von ihr Kenntnis nehmen konnte. Wohnt er nunmehr an einem anderen Ort, hätten Sie die Kündigung an diese Adresse schicken müssen. Dies gilt jedoch nur soweit in dem geschlossenen Mietvertrag keine anderweitigen Regelungen enthalten sind, die den oder die übrigen Mieter zur Entgegennahme von Willenserklärung, welche auch für und gegen den Erklärrungsempfänger gelten, ermächtigen. Dies kann jedoch in Unkenntnis der Regelungen des geschlossenen Mietvertrages nicht abschließend beurteilt werden.

2.) Da auch die Miete für den Monat Januar nach Ihren Aussagen noch nicht gezahlt wurde, sollten Sie allen im Mietvertrag aufgeführten Personen, auch denen, die den Mietvertrag nicht unterzeichnet haben, nochmals fristlos kündigen, eine Frist zur Räumung setzen und einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits in diesem Schreiben ausdrücklich widersprechen.

3.) Wie oben bereits erwähnt, sollte sowohl die Kündigung als auch die Räumungsklage gegenüber allen (Mit-) Besitzern/Bewohnern (nicht nur den im Mietvertrag aufgeführten Personen) der Wohnung erklärt bzw. erhoben werden, so dass Sie im Falle eines Gerichtsprozesses auch sichergehen können, dass die Wohnung bei positivem Ausgang vollständig geräumt werden kann.


Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.01.2008 | 08:56

Sehr geehrter Herr Elster,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ich werde den Mietern also eine neue fristlose Kündigung zustellen.
Dazu meine Nachfrage : Inwieweit sollte (bzw. muß) ich im Text der
neuen Kündigung auf das erste Kündigungsschreiben eingehen ?
(z.B. diese Kündigung ersetzt die Kündigung vom xx.xx , oder ähnliches ? ), oder muß ich eine Begründung für das erneute Kündigungsschreiben liefern ?.
Falls dies nötig sein sollte, wäre eine Formulierungshilfe nett.
nochmals vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.01.2008 | 13:41

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sie sollten erneut wegen Zahlungsverzuges kündigen und einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne des § 545 BGB widersprechen. Auf die alte Kündigung müssen Sie nicht eingehen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass für einen Einsatz von 30,- € bzw. im Rahmen einer Erstberatung keine Formulierung eines Kündigungsschreibens erfolgen kann. Dies ist lediglich im Rahmen einer Mandatierung möglich.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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