Mietrückzahlung wegen Unbewohnbarkeit des Souterrains

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst möchte ich mich für Ihre gestellte Frage bedanken und diese in Anbetracht Ihres geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kurz wie folgt beantworten.

Wenn ich Ihren geschilderten Sachverhalt richtig auslege, beinhaltet die in ihrem Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche das Zimmer im Souterrain. Ist dies der Fall, obwohl dieses Zimmer nicht bewohnbar ist und somit nicht als Wohnfläche gewertet werden kann, dann haben Sie gegen Ihren Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der entsprechend der geringeren Wohnfläche zu viel gezahlten Miete.

Diese Ansicht wird durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigt.

Danach kann der Mieter, sofern die zur Berechnung der Miete zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche übersteigt, unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt. Diese mieterfreundliche Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) getroffen. Dabei ging es um ein Mietverhältnis, bei dem die Wohnfläche im Mietvertrag nicht angegeben war. Die Berechnung des Mietzinses erfolgte jedoch auf Basis einer Wohnfläche von 100 qm. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche lediglich 87,63 qm beträgt. Die Klage auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete war vor dem BGH erfolgreich. Der BGH bejahte die Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete.

In Ihrem Fall haben Sie als Mieter die „überhöhte“ Miete insoweit ohne Rechtsgrund gezahlt, als die in dem Mietvertrag angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße übersteigt. Dies gilt aber nur, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handelt. Erheblich so der BGH sei eine Differenz von mehr als zehn Prozent. Dies dürfte bei der Größe des Souterrains von 20 qm aber der Fall sein.

Das Gesetz will dem Vermieter lediglich die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten Miete ermöglichen. Wird nun deren Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, kann der Vermieter damit eine Miete erzielen, die über der ortsüblichen Miete liegt. Dies soll durch das Gesetz gerade verhindert werden. Das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in Erhöhungsverlangen oder Betriebskostenabrechnungen trägt daher allein der Vermieter (BGH, VIII ZR 192/03 ).

Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler
Rechtsanwalt

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Sascha Kugler
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Zum Abschluss möchte ich Sie noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen:

Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverhaltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich Sie ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.