Betriebskosten-Gutschrift – Rückzahlung verjährt?

(HINWEIS: Ich bitte aus um möglichst vollständige Beantwortung der untenstehenden präzisen Fragen, da die Beratung sonst nur eingeschränkten Wert für mich hat.)

Sehr geehrte(r) Herr/Frau Rechtsanwalt,

Bei Überprüfung der Betriebskosten(BK)-Abrechung habe ich festgestellt, dass die Hausverwaltung seit 2001 entstandene Guthaben der jährlichen BK-Abrechungen nicht verrechnet (und auch nicht zurücküberwiesen) hat. Da diese Guthaben auf der ersten Seite der Abrechnungen als „Gutschrift“ deklariert wurden, war ich von der Verrechnung mit den Vorauszahlungen in den nachfolgenden BK-Abrechnungen ausgegangen.

Deshalb habe ich auch den jeweils auf der vorletzten Seite in kleingedruckter Schrift erscheinenden Hinweis übersehen: „Bitte teilen Sie uns Ihre Bankverbindung mit, damit das Guthaben überwiesen werden kann. Eine Verrechnung mit der Miete ist aus buchungstechnischen Gründen nicht möglich.“

Ein Sonderfall stellt die BK-Abrechung (der BK aus 2000)vom 25.6.2001 dar, die nur das Wort Guthaben (und nicht ‚Gutschrift’) und abweichend den Hinweis enthält: „Das Guthaben verrechnen Sie bitte mit der nächsten Mietzahlung.“

Auf die per Fax vom 17.12.04 angemahnte Rückzahlung mit Frist zum 27.12.04 hat die Hausverwaltung bisher nicht reagiert. Telefonisch teilte die Geschäftsführerin lediglich mit, speziell den Teilbetrag des Guthabens vom 25.6.01 sicher nicht zurückzahlen zu wollen, da dieser Anspruch bereits verjährt sei.

Fragen:

1. Welche Verjährungsfrist gilt tatsächlich für den Rückzahlungsanspruch aus solchen BK-Guthaben und wann entsteht dieser – und gab es hierbei evt. eine Rechtsänderung (altes Recht vor September 2001, neues danach), wie ich gehört habe?

2. Habe ich speziell den Anspruch vom 25.6.01 verwirkt, da ich das Guthaben aufgrund des beschriebenen Versehens meinerseits nicht mit der Miete verrechnet habe?

3. Oder unterliegt dieser Anspruch vom 25.6.01 nun einer dreijährigen Verjährungsfrist, so dass ich heute noch einen Mahnbescheid beantragen müsste – geht dies auch per Fax (AG Wedding in Berlin)?

4a) Grundsätzlich, auch wenn keine Dringlichkeit: Kann ich im Mahnbescheidsformular den Punkt „Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens“ offen lassen und ggf. später noch selbiges beantragen?

4b) Kann ich evt. Verzugszinsen (5% übder dem Basiszinssatz) ansetzen ab dem Zeitpunkt des beginnenden Rückzahlunsanspruches und wie werden diese berechnet (nach abgelaufenen vollen Jahren/Tagen)?

5. Hätten diese ‚Gutschriften’ nicht in jedem Fall auf dem individuellen BK-Abrechnungskonto tatsächlich gutgeschrieben werden müssen, anstatt praktisch ‚herausgerechnet’ zu werden und handelt es sich demnach auch um ein evt. strafbares Fehlverhalten (arglistige Täuschung durch Bezeichnung als Gutschrift, Bereicherung/Unterschlagungm auch aufgrund der explizit geäußerten Absicht zur Nichtzahlung wg. Verjährung)?

6. Oder bin ich wegen des o.g. Hinweises auf die Mitteilung der Bankverbindung quasi ‚selber schuld’ – auch wenn eine Rücküberweisung meines Wissens in jedem Fall technisch möglich gewesen wäre, da zumindest die Bank ja über die Herkunftskontodaten eingehender Buchungen verfügt?

Vielen Dank im Voraus,

Mit freundlichem Gruß


-- Einsatz geändert am 31.12.2004 18:15:49

-- Einsatz geändert am 31.12.2004 20:58:14

-- Einsatz geändert am 31.12.2004 23:18:38

Eingrenzung vom Fragesteller

31. Dezember 2004 | 21:18

Frage 7: Kann ich statt eines Mahnbescheides am einfachsten den Betrag des BK-Guthabens mit der nächsten Miete aufrechnen oder ist das zu risikoreich (Kündigung wegen Zahlungsverzuges) und ein Mahnbantrag deshalb sinnvoller?

Eingrenzung vom Fragesteller

31. Dezember 2004 | 23:26

8. Gehe ich recht in der Annahme, dass es sich in diesem Fall der nichterfolgten Guthaben-Rückzahlung um eine ungerechtfertigte Bereicherung lt. §812 BGB handelt und daher nach §852 Abs. 3 und § 390 BGB die Verjährung des Anspruches auf Aufrechnung ausgeschlossen ist, sprich: Ich kann einfach in den nächsten Tagen die Aufrechnung mit der Miete per Fax erklären und damit ist die Sache erledigt?